Cổ phiếu bất động sản có đang hấp dẫn?

Hoàng, một nhà đầu tư tự nhận là người đam mê cổ phiếu bất động sản. Từ nửa cuối năm ngoái, anh rót tiền vào 4 mã, kỳ vọng sóng tăng giá khi các doanh nghiệp đó công bố kết quả kinh doanh. Nhưng khi bức tranh kinh doanh năm ngoái hé lộ, không cổ phiếu nào trong số này bật quá 5%. Thậm chí, cổ phiếu của một doanh nghiệp báo lãi cao nhất 3 năm qua còn tiếp tục trượt dài.

Mãi tới đến đầu tháng này, khi dòng tiền chốt lời cổ phiếu ngân hàng để luân chuyển sang nhóm khác, danh mục với hơn phân nửa cổ phiếu bất động sản của cậu mới khả quan dần. Sau nửa tháng, anh đã lãi gần 12%.

Theo ông Nguyễn Chí Hồng Ngọc – Phó giám đốc Khối phân tích chi nhánh TP HCM, Công ty Chứng khoán Bảo Việt, khoản lãi của Hoàng đã vượt trội so với mặt bằng thị trường. Có 37 trong số 58 cổ phiếu bất động sản niêm yết trên sàn TP HCM tăng giá so với đầu năm và mức tích lũy bình quân là 10%. Giá trị giao dịch của nhóm này cũng nhích dần, tuần trước tăng hơn 35%.

VHM nằm trong nhóm đầu về mức tăng khi từ 40.000 đồng lên 49.000 đồng, tức khoảng 23%. AGG tăng 13%, còn DXG tăng 10%. Điểm chung của các doanh nghiệp này là đều có thông tin về các dự án đang và sắp mở bán trong quý đầu năm.

Ông Ngọc cũng nhận thấy định giá cổ phiếu bất động sản “đã về mức hấp dẫn” và có nhiều yếu tố hỗ trợ. Ông phân tích, giai đoạn năm 2023 đến nửa đầu năm 2024, câu chuyện kích hoạt nhịp tăng cho cổ phiếu bất động sản là định giá hấp dẫn sau khủng hoảng của thị trường trái phiếu và các thay đổi lớn về mặt chính sách để gỡ khó cho thị trường. Còn hiện tại, quỹ đất sạch, năng lực triển khai dự án hiệu quả và định giá còn dư địa tăng mới là yếu tố quan trọng nhất.

Trong báo cáo của một số công ty chứng khoán, dự phóng tăng giá một năm tới cho những cổ phiếu đầu ngành như VHM, KDH, PDR đều trên 20%. Thậm chí có nhóm phân tích lạc quan, như Shinhan Securities, cho rằng một số tên tuổi như NLG sẽ tăng 44% hay DXG tăng gần gấp rưỡi.

Ông Đỗ Thạch Lam, Trưởng phòng Trung tâm phân tích, Công ty Chứng khoán Rồng Việt, tỏ ra lạc quan về triển vọng cổ phiếu bất động sản, sau giai đoạn khó khăn của thị trường và nhà đầu tư thận trọng và khắt khe giải ngân. Sở dĩ thời gian qua họ chưa thấy sự hấp dẫn của nhóm này bởi nguồn cung thị trường bất động sản mới ở bước đầu của giai đoạn hồi phục. Bên cạnh đó, 3 bộ luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành nhưng vì độ trễ của chính sách nên cần thêm thời gian để thấy chuyển động rõ nét ở các doanh nghiệp vướng pháp lý.

Nhưng hiện tại, theo ông Lam, cổ phiếu ngành này chỉ đang giao dịch ở mức P/B trung bình là 1,3 lần, thấp hơn so với mức trung bình 5 năm là 1,5 lần, tức là triển vọng.

Tuy nhiên, đang có sự phân hóa rất lớn giữa các cổ phiếu bất động sản, khiến nhà đầu tư cần thận trọng khi “lọc” các mã, theo giới phân tích.

Những mã ghi nhận mức tăng mạnh chủ yếu thuộc về doanh nghiệp có nền tảng tài chính tương đối tốt, đặc biệt là có danh mục dự án tốt, pháp lý đầy đủ hoặc hưởng lợi từ đầu tư công. Ngược lại, cổ phiếu của các doanh nghiệp chưa giải quyết dứt điểm các vấn đề tài chính như áp lực đáo hạn trái phiếu hay nghĩa vụ vay nợ ngắn hạn vẫn bị ghìm chân. Ví dụ, NVL và PDR lần lượt đi ngang ở vùng giá 10.500 đồng và 20.500 đồng. NLG diễn biến kém khả quan hơn khi giảm 9% từ 36.500 đồng xuống 33.500 đồng, còn KDH cũng mất 12%.

“Dòng tiền đang chảy vào cổ phiếu của doanh nghiệp có nền tảng cơ bản vững chắc, thay vì các mã mang tính đầu cơ”, ông Ngọc nói thêm.

Công ty Chứng khoán Rồng Việt cũng khuyến nghị nhà đầu tư xây dựng bộ lọc cổ phiếu thận trọng đối với nhóm này. Đầu tiên, nhà đầu tư cần nhìn các thị trường bất động sản đang thu hút sự chú ý của nhà đầu tư sơ cấp, có triển vọng để mở bán dự án và có mức hấp thụ tốt. Thứ hai, lọc ra những công ty sở hữu dự án tại các thị trường này để phân tích sâu hơn về tình hình pháp lý và tài chính. Các công ty có quỹ đất đang trong giai đoạn hoặc đã hoàn thành tiền sử dụng đất, đồng thời có tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu thấp hơn mức trung bình ngành (50%) là ưu tiên hàng đầu.

Phương Đông