Bất động sản

Hôm nay, Quốc hội thảo luận ở hội trường báo cáo của đoàn giám sát, dự thảo Nghị quyết về quản lý thị trường bất động sản và nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023.

Theo báo cáo của đoàn giám sát, thuế là giải pháp có tác dụng trung và dài hạn giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững. Đoàn giám sát kiến nghị Chính phủ sớm nghiên cứu, ban hành mới luật về thuế, trong đó đánh thuế cao với người sử dụng nhiều nhà, đất, chậm sử dụng hoặc bỏ hoang đất đai.

Đoàn giám sát cũng lưu ý chính sách thuế phải đảm bảo mục tiêu tái phân phối thu nhập, tạo nguồn thu hợp lý cho ngân sách trên cơ sở tham khảo thông lệ quốc tế, phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của Việt Nam. Chính phủ cũng cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký tài sản để tích hợp với hệ thống đăng ký các lĩnh vực khác.

Kiến nghị của Đoàn giám sát Quốc hội được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản tồn tại bất cập nhiều năm, khi cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, gây mất cân đối cung – cầu.

Nhìn lại giai đoạn 2015-2021, theo báo cáo, thị trường địa ốc phát triển sôi động với nhiều loại hình mới như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)… Riêng condotel và officetel có gần 100.000 căn do Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế và hàng chục nghìn căn do các địa phương thẩm định. Đến năm 2021, cả nước có khoảng 5.000 dự án, tổng vốn đầu tư hơn 4,5 triệu tỷ đồng.

Nguồn cung dồi dào nhưng chủ yếu là dự án được đầu tư từ giai đoạn trước, hướng đến phân khúc cao cấp, trong khi ít sản phẩm phù hợp với thu nhập của số đông người dân. Cuối giai đoạn này, đa số loại hình bất động sản du lịch, lưu trú đều gặp vướng mắc pháp lý.

Đến 2022-2023, thị trường bất động sản suy giảm, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Nguồn cung sụt giảm mạnh so với giai đoạn trước, khiến giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập. Điển hình Hà Nội, TP HCM không còn phân khúc chung cư có giá phù hợp với thu nhập phần đông người dân.

Số liệu thống kê cho thấy mức chênh lệch ngày càng lớn trong cơ cấu sản phẩm bất động sản. Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội, phân khúc căn hộ trung và cao cấp chiếm đa số. Chẳng hạn, năm 2022, giá căn hộ chung cư tăng rất cao nhưng lượng giao dịch thấp, chỉ khoảng 10% sản phẩm chào bán ra thị trường. Nhà ở riêng lẻ cũng duy trì ở mức cao và gần như không có giao dịch.

Tại TP HCM, nhà đất tăng “không kiểm soát”, mất cân đối giữa giá cả và giá trị dẫn đến giao dịch giảm mạnh. Phần lớn dự án nhà ở gặp vướng mắc, bị đình trệ, gây lãng phí về đất đai. Việc này làm tăng khó khăn và chi phí cho chủ đầu tư, kéo giá sản phẩm leo thang.

Giai đoạn này cũng ghi nhận số lượng lớn dự án nhà ở gặp vướng mắc, chậm tiến độ. Theo báo cáo của Chính phủ, Hà Nội có 404 dự án gặp khó, trong đó gần 40% đã được xử lý. Trong 2-3 năm trở lại đây, thực trạng phát triển dự án bất động sản tại Thủ đô rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt. Nhiều dự án được khởi công giai đoạn trước cũng chậm triển khai, phải điều chỉnh tiến độ.

Tương tự, TP HCM có 220 dự án vướng mắc, đã xử lý 35%. Thành phố có 30 dự án ngừng thi công (quy mô 18.800 căn chung cư, gần 2.900 nhà riêng lẻ) và 56 dự án chưa thi công.

Thị trường dư thừa nhà ở cao cấp trong khi nhà ở bình dân, nhà xã hội – phân khúc dành cho công nhân, người lao động thu nhập thấp – lại thiếu do chậm triển khai. Đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội theo đề án xây một triệu căn nhà xã hội. Chẳng hạn, Hà Nội đạt 9% chỉ tiêu, còn TP HCM khoảng 19%.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đề xuất đánh thuế nhà để giải quyết tình trạng giá nhà tăng cao, thị trường bị giới đầu cơ chi phối. Đề xuất này sau đó được sự ủng hộ từ Bộ Tài chính nhưng một số chuyên gia cho rằng khi đánh thuế sẽ đẩy giá nhà, đất tăng. Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng chính sách thuế không làm tăng giá nhà đất, ngược lại giúp hạn chế đầu cơ, thổi giá.

Một thăm dò mới đây của VnExpress với gần 32.000 độc giả cho thấy, gần 70% phản hồi đồng tình với việc đánh thuế bất động sản thứ hai và bỏ hoang. Thực tế, chính sách thuế nhà được đưa ra nhiều lần trong suốt 15 năm qua, tuy nhiên đến nay giải pháp này vẫn “nằm trên giấy“. Nguyên nhân được nhiều chuyên gia chỉ ra là chưa đúng thời điểm, lo ngại tác động mạnh tới thị trường, thậm chí do “thiếu quyết tâm chính trị”.

Ngoài chính sách thuế bất động sản, đoàn giám sát đề nghị các bộ ngành có biện pháp điều tiết, ngăn chặn tình trạng thị trường phát triển “nóng” hoặc “đóng băng”, ảnh hưởng chung đến nền kinh tế. Chính phủ cần có giải pháp giúp đa dạng sản phẩm cho thị trường, tăng nguồn cung phù hợp với thu nhập đa số người dân. Nhà chức trách cũng cần có giải pháp ngăn chặn việc thao túng, sử dụng các phiên đấu giá đất để tạo “sốt” giá.

Ngọc Diễm

Đề xuất này được ông Hoàng Văn Cường nêu khi thảo luận về báo cáo của đoàn giám sát, dự thảo Nghị quyết về quản lý thị trường bất động sản và nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023.

Theo báo cáo của Đoàn giám sát Quốc hội, giá nhà ở tăng cao bất thường, vô lý, nhất là tại Hà Nội, TP HCM, khiến nhiều người dân có nhu cầu thực, không thể mua nhà. Ông Hoàng Văn Cường phân tích bất động sản cao bất hợp lý là thể hiện ở giá nhà đang vượt xa thu nhập của người dân. Việc này khiến thị trường vừa phục hồi, lại xuất hiện dấu hiệu bất ổn.

Dữ liệu của hãng tư vấn bất động sản Savills Việt Nam cũng cho thấy, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM đều trên 68 triệu đồng một m2. Nguồn cung nhà ở phân khúc vừa túi tiền (dưới 3 tỷ đồng) đang cạn kiệt dần qua các năm và căn hộ sơ cấp giá dưới 2 tỷ đồng cũng đã hoàn toàn biến mất. Cũng theo tính toán của bộ phận nghiên cứu Savills, mỗi năm giá nhà TP HCM tăng trung bình 5-10%, giả sử một hộ gia đình thu nhập trung bình, dù có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập mỗi tháng, cũng cần hơn 30 năm để mua một căn nhà (với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng).

Vì thế, ông Cường kiến nghị Chính phủ thực hiện Điều 31 Luật Giá về kiểm tra các yếu tố hình thành khi có biến động bất thường, để bảo vệ người tiêu dùng, ổn định thị trường. Đây cũng là cơ sở để thu thuế, điều tiết phần thu nhập tăng lên do giá tăng bất thường.

Ông cũng đề nghị Chính phủ phải buộc doanh nghiệp kê khai giá với sản phẩm bán ra lần đầu trên thị trường. “Kê khai và kiểm tra giá như thế, Chính phủ mới nắm bắt được kịp thời nguồn gốc biến động giá để có các giải pháp điều chỉnh”, ông nói.

Thực tế, bất động sản là một kênh tích lũy tài sản. Không ít người cho rằng bỏ tiền vào kênh này sẽ “không mất đi, mà tăng lên do giá nhà chỉ tăng mà không giảm”. Vì thế, quy luật là nhiều người mua, cầu tăng dẫn tới giá bất động sản tăng.

“Điều này lại thúc đẩy mọi người dồn tiền mua bất động sản, chờ tăng giá kiếm lời, gia tăng đầu cơ, đẩy giá”, ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách nhận xét.

Mặt khác, sức nóng sốt giá lan từ khu vực trung tâm sang các quận, huyện vùng ven. Sau các phiên đấu với giá trúng cao kỷ lục, đất ở huyện ven đô lên tới hơn 100 triệu đồng một m2, tương đương đất dự án đã đầu tư hạ tầng.

Nguyên nhân, theo bà Nguyễn Thị Thủy, Phó chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp, do tình trạng đầu cơ, thổi giá. Bà nêu thực tế, thủ đoạn của nhóm đầu cơ sử dụng là đẩy giá lên cao chót vót tại các phiên đấu giá đất, sau đó bỏ cọc khi tới thời hạn nộp tiền. Mục đích của chiêu trò này là thiết lập mặt bằng giá mới cho các mảnh đất trong khu vực họ mua gom trước đó, thu siêu lợi nhuận.

Bên cạnh đó, không ít người dân có tâm lý mua nhà đất chờ tăng giá, cũng là lý do đẩy bất động sản leo thang. “Mỗi khi vào đợt sốt đất, nhà thì tâm lý này càng tăng cao. Không ít người đứng ngồi không yên trước thông tin giá nhà đất tăng phi mã, vay để mua bằng được mảnh đất và để đó chờ tăng giá”, bà Thủy nói.

Thừa nhận tình trạng này thổi giá của giới đầu tư khiến bất động sản tăng phi lý, song theo Ủy viên Thường trực Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Nguyễn Văn An, rất khó xử lý khi đó là các giao dịch dân sự, thuận mua vừa bán, đóng thuế và phí chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Tuy vậy, để ngăn tình trạng bỏ giá cao khi đấu giá, thay vì tăng tiền cọc, nhà chức trách cần đưa ra quy định người tham gia đấu giá phải chứng minh đủ tiền để mua nếu trúng đấu giá. Việc này có thể xác nhận qua tài khoản tiền gửi ngân hàng hoặc tài sản bảo đảm khác như nhà đất và phải cam kết nếu cố tình bỏ cọc sẽ bị phong tỏa các tài sản trên để xử lý.

Quy định như vậy, ông Hoàng Văn Cường nói những người có nhu cầu mua thật sẽ dễ dàng chứng minh được, đồng thời sẽ loại bỏ được những người không có nhu cầu sử dụng, tham gia đấu giá để mua đi bán lại hoặc những người cố tình bỏ giá cao rồi bỏ cọc như vừa qua.

“Thị trường bất động sản đang ‘hư hư, ảo ảo, nay giá này, mai giá khác”, ông Phạm Văn Hòa nhận xét. Ông chỉ ra bất cập trong thị trường, phần lớn là phân khúc nhà ở thương mại cho người thu nhập cao, còn loại nhà ở dành cho người thu nhập thấp rất ít.

Nhiều doanh nghiệp sau thời gian neo giá cao, chậm bán, họ buộc giảm giá hai phần ba để đẩy hàng, nhưng cũng ế. Điều này cho thấy nhu cầu của người dân với phân khúc nhà cao cấp rất hạn hẹp, trong khi nhà giá bình dân “họ rất cần mà không có để mua”.

Sự lệch pha cung cầu dẫn tới khan hiếm căn hộ bình dân, tiềm ẩn nguy cơ thao túng do không có nhiều căn hộ loại này để cạnh tranh. Khi đó doanh nghiệp thiếu áp lực thị trường để phải giảm giá với loại nhà ở này.

Để kiểm soát tình trạng giá bất động sản tăng bất thường, Phó chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Nguyễn Thị Thủy kiến nghị Chính phủ cần tiếp tục có chính sách ưu đãi, đủ hấp dẫn để khuyến khích doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà thương mại bình dân, phù hợp túi tiền của số đông người lao động.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng cần tháo gỡ vướng mắc dự án nhà ở, kiểm soát chặt và chấm dứt tình trạng đầu cơ đất đai. “Nếu tháo gỡ được thì có thể đưa vào thị trường vài nghìn căn hộ, giúp giảm giá bất động sản”, bà nhận xét.

Các đại biểu cho rằng Chính phủ cần sớm đổi, ban hành mới các luật thuế. Trong đó, đánh thuế cao với người sử dụng nhiều nhà, nhiều đất. “Đây là công cụ để chống đầu cơ đất đai, giúp hạ giá nhà về đúng giá trị thực của thị trường”, ông Cường chốt lại.

Anh Minh

Một tuần qua, sau khi UBND TP HCM công bố bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng 4-38 lần (chưa nhân hệ số K) so với bảng giá cũ, rất đông người dân đến các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở Gò Vấp, Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, quận 12, TP Thủ Đức… làm thủ tục liên quan nhà đất.

Bởi TP HCM cho biết sẽ áp dụng các quy định chuyển tiếp giúp đảm bảo quyền lợi của người dân. Ví dụ như các trường hợp nộp hồ sơ liên quan đất đai trước thời điểm bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực (31/10) thì thuế, phí… vẫn được tính theo bảng giá cũ của Quyết định 02.

Ghi nhận của VnExpress hôm nay, cho thấy dù trời mưa, khu vực tiếp nhận và trả hồ sơ đất đai tại một số quận, huyện vẫn rất nhộn nhịp và đông đúc. Tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức, hơn 16h hôm nay, khu vực tiếp nhận hồ sơ vẫn chật kín người chờ nộp hồ sơ. Tình trạng tương tự cũng diễn ra với các huyện Củ Chi, Bình Chánh, quận 12…

Chị Nguyễn Thảo Nhi (quận Tân Phú) vừa nộp hồ sơ xin cấp số đỏ cho căn nhà trên đường Lê Ngã, nói từ 22/10, chị đã phải liên hệ với bên môi giới, nhờ đẩy nhanh thời gian hoàn thành hồ sơ để nộp. May sao hôm nay đã hoàn tất mọi thủ tục công chứng, hồ sơ được tiếp nhận và hẹn thời gian trả kết quả.

“Nếu nộp tiền sử dụng đất theo mức mới, chi phí sẽ tăng gấp 4 lần. Rất may là tôi đã nộp hồ sơ trước khi bảng giá điều chỉnh có hiệu lực, chứ không cũng chẳng biết lấy đâu ra tiền để chuyển đổi”, chị Nhi chia sẻ.

Trường hợp chị Hương (TP Thủ Đức) cho biết mấy năm trước đi chuyển mục đích sử dụng 250 m2 đất nông nghiệp lên thổ cư. Do kinh tế khó khăn nên chị đã xin ghi nợ tiền sử dụng đất. Khi nghe tin về bảng giá đất mới, chị vội vay mượn tiền đi đóng vì sợ để qua tháng, tiền sử dụng đất sẽ tăng từ 1,2 tỷ lên 4,5 tỷ đồng. “Tôi mừng vì vẫn còn đóng kịp với mức phí cũ”, chị nói.

Anh Nguyễn Văn Chiến, nhân viên công ty dịch vụ tư vấn nhà đất, cầm cùng lúc 4 bộ hồ sơ chờ nộp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Gò Vấp. Theo anh, từ tháng 10 đến nay đã nộp xong 16 bộ hồ sơ cho khách hàng ở Gò Vấp, quận 12 và Hóc Môn, chủ yếu chuyển mục đích sử dụng, cấp sổ đỏ và có cả sang nhượng đất. Hiện tại vẫn còn chục bộ hồ sơ đang chờ xong khâu công chứng để kịp nộp về quận trước ngày 31/10.

“Khi nghe tin hết tháng này sẽ áp dụng giá đất mới, nhiều người tá hỏa chạy hồ sơ ở các phòng công chứng để kịp nộp, tránh đóng thuế phí cao hơn 2-3 lần”, anh Chiến nói.

Diễn biến này cũng từng diễn ra từ ngày 1/8 khi luật Đất đai 2024 có hiệu lực, rất động người dân đã đi nộp hồ sơ đất đai. Lúc đó TP HCM chưa ban hành bảng giá điều chỉnh cũng như chưa có hướng dẫn về cách tính thuế đất, càng khiến lượng hồ sơ bị tắc nghẽn ở các quận huyện.

Báo cáo từ Cục thuế TP HCM cho biết từ ngày 1/8 đến 27/8, cơ quan này tồn đọng hơn 8.800 hồ sơ chờ xử lý liên quan đến nghĩa vụ tài chính. Trong đó có 364 hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất, 277 hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, 5.448 hồ sơ chuyển nhượng bất động sản và 2.737 hồ sơ không phát sinh đến nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ…). Lượng hồ sơ tồn đọng, bị treo này chưa được giải quyết do cơ quan thuế vẫn chờ hướng dẫn cách tính mới, khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103 có hiệu lực từ 1/8.

Sau đó, UBND TP HCM cho phép sử dụng bảng giá đất hiện hành để tính thuế, lượng hồ sơ trên mới được xử lý hết. Hiện cơ quan thuế cho biết số hồ sơ đất đai mới phát sinh tăng khá nhanh.

Bảng giá điều chỉnh theo Quyết định 79 vừa ban hành sẽ có hiệu lực từ ngày 31/10 đến hết năm 2025. So với dự thảo hồi tháng 7, khung giá đất ở của thành phố có 4.299 tuyến đường đã được giảm xuống, 160 tuyến giữ nguyên và 98 đường tăng thêm. Nhìn chung, mức giá ở quyết định này giảm 20-25% so với dự thảo và tăng 4-38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí. Mức giá mới này được cho là thấp hơn thị trường 25-50%.

Bảng giá đất điều chỉnh được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng, thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bảng giá này cũng được dùng để tính các khoản phí và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai.

Đánh giá tác động của bảng giá đất mới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng mức tăng này sẽ tác động mạnh đến cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, xin chuyển mục đích sử dụng đất, xin tách thửa với đất ở, đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất nhiều hơn nhiều lần so với trước đó.

Ví như, tiền sử dụng đất cần đóng để xin cấp sổ cho một căn hộ 150 m2 tại quận Bình Thạnh theo Quyết định 02 là khoảng 1,5 tỷ đồng. Còn theo bảng giá đất điều chỉnh sẽ hơn 8 tỷ đồng (tăng 6 lần). Hay một nền đất 100 m2 trên đường Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh) theo bảng giá mới sẽ có tiền chuyển mục đích sử dụng đất tăng 2,4 lần; tức trước đây khoảng 2,1 tỷ đồng, giờ lên hơn 5 tỷ đồng.

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH (Đại học Kinh tế TP HCM), cũng đánh giá bảng giá mới sẽ không tác động quá nhiều đến những vùng đất đai đã ổn định như khu vực trung tâm. Nhưng các khu vực vùng ven, mức tăng này sẽ là vấn đề lớn với người dân có thu nhập thấp, chưa kịp thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ phải đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ… cao hơn nhiều.

Hiện TP HCM có 110.090 ha đất nông nghiệp ở 9 địa phương sẽ chịu tác động khi bảng giá đất điều chỉnh áp dụng. Cụ thể, quận 12 (1.133 ha), Tân Phú (27,9 ha), Bình Tân (854 ha), huyện Nhà Bè (4.624,1 ha). Ngoài ra, huyện Củ Chi có 31.127,7 ha đất nông nghiệp, Hóc Môn hơn 5.235 ha), Bình Chánh là 16.555 ha, Cần Giờ và TP Thủ Đức lần lượt hơn 46.975 và 4.558 ha.

Với nhóm đối tượng chịu tác động từ bảng giá đất mới, Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP HCM cho biết Chính phủ đã giao Bộ Tài chính tham mưu ban hành Nghị định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, trong đó có chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đối với một số trường hợp.

Phương Uyên