Bất động sản

Bảng giá đất điều chỉnh được TP HCM áp dụng từ 31/10. Theo quy định, tiền chuyển quyền sử dụng nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước (với trường hợp trước 5/7/1994, từ 5/7/1994 đến 19/1/2007) được tính theo bảng giá tại thời điểm ký hợp đồng mua bán. Tức là, bảng giá đất điều chỉnh của thành phố sẽ được áp dụng với các trường hợp này.

Tuy nhiên, theo Trung tâm Quản lý nhà và giám định xây dựng (HMCIC, thuộc Sở Xây dựng TP HCM), việc áp bảng giá đất mới với trường hợp người dân đã đăng ký mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước nhưng chưa được duyệt, sẽ khiến họ bị thiệt thòi. Bởi so với bảng giá đất cũ, các mức giá tăng nhiều lần so với trước, khiến các hộ dân thuộc diện này phải đóng thuế phí tăng gấp 4-7 lần trước.

“Sẽ rất thiệt thòi khi áp bảng giá đất mới cho những người dân đã nộp hồ sơ từ rất lâu, nhưng vì vướng mắc thủ tục mà chưa được giải quyết”, đại diện HMCIC nói.

Ngoài ra, theo quyết định về bảng giá đất điều chỉnh của TP HCM, cơ quan Nhà nước tiếp nhận hồ sơ của người dân trước thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực, thì vẫn áp dụng tính nghĩa vụ tài chính theo quy định tại thời điểm nộp hồ sơ.

Do đó, cơ quan này đề nghị UBND TP HCM xem xét, chưa áp dụng bảng giá đất mới với các trường hợp nộp đơn đề nghị mua trước ngày 31/10, để đảm bảo quyền lợi của người dân.

Theo thống kê của HMCIC, đến 27/10 thành phố tiếp nhận 841 đơn xin mua nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước của người dân, tổ chức. Tuy nhiên, mới có 9 trường hợp được mua. Như vậy, còn 832 trường hợp người dân đã đăng ký nhưng vẫn chưa được phê duyệt.

TP HCM có khoảng 10.000 địa chỉ nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước đang cho thuê hoặc bỏ trống. Với các nhà đất đang cho thuê, thành phố sẽ bán hóa giá cho người đang sử dụng thuộc đối tượng có công, cán bộ Nhà nước. Để được mua những căn nhà này, người dân phải làm thủ tục xin mua lại nhà theo quy định của pháp luật, song rất khó khăn.

Chẳng hạn, dãy nhà thuộc sở hữu Nhà nước trên đường Hai Bà Trưng (quận 3, TP HCM) xây dựng từ năm 1978, thuộc quyền sở hữu của Xí nghiệp Chế biến hạt điều Lạc Long Quân. Khu nhà này sau đó được bố trí cho cán bộ công nhân của xí nghiệp thuê. Đến 2016, những hộ dân tại đây làm đơn xin mua lại nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Sáu năm sau, TP HCM có văn bản xác nhận đây là tài sản công và đồng ý xem xét bán cho 17 hộ dân xin mua theo quy định. Song, sau 8 năm nộp hồ sơ các hộ dân tại đây vẫn chưa được duyệt mua nhà.

Phương Uyên

Dự tính chuyển gia đình về quê trước Tết, bà Nguyệt (ngụ ở quận Nam Từ Liêm) rao bán căn nhà trong ngõ ở đường Mỹ Đình. Bà tham khảo môi giới về mặt bằng giá khu vực và bất ngờ khi một số căn khoảng 140-150 triệu đồng mỗi m2 hồi đầu năm, giờ tăng lên quanh 200 triệu đồng.

Hy vọng có thể “ăn theo” đà tăng nhiệt của thị trường, cuối tháng 7, bà Nguyệt rao bán nhà rộng gần 45 m2 giá 11 tỷ đồng, tức khoảng 244 triệu đồng một m2. Thời gian đầu, mỗi tuần khoảng 2-3 khách tới xem nhà, nhưng họ không chốt vì chê giá cao. Một số người thương lượng hạ xuống dưới 9 tỷ đồng, nhưng bà Nguyệt không đồng ý vì cho rằng chưa được giá.

Theo ghi nhận của VnExpress, nhiều nhà trong ngõ nhỏ tại quận xa trung tâm Hà Nội, ôtô không vào tận nơi, được rao bán 200-250 triệu đồng một m2, tùy diện tích, đặc điểm khu đất và hiện trạng bàn giao. So với hồi đầu năm, giá này tăng 30-40%, tương đương 9-15 tỷ đồng cho diện tích 40-60 m2. Mức này ngang với giá một số căn nhà mặt phố trong cùng khu vực.

Căn nhà diện tích 35 m2 thuộc phường Vạn Phúc, quận Hà Đông, mặt ngõ rộng chưa tới 2 m, được chào gần 8 tỷ đồng (khoảng 228 triệu đồng một m2). Giá này tăng 2,5 tỷ đồng so với mức rao bán hồi đầu năm. Hay một căn rộng khoảng 30 m2 trong ngõ đường Kim Giang, quận Thanh Xuân được rao gần 7 tỷ đồng, tăng 55% so với năm ngoái. Môi giới bán căn này cho biết chủ nhà tăng giá sau khi sang sửa, đầu tư nội thất.

Ông Nguyễn Tuấn Anh, Giám đốc một sàn giao dịch nhà đất thổ cư phía Tây Hà Nội cho biết nhà trong ngõ là loại hình đặc thù vì mỗi căn có đặc điểm vị trí, chiều rộng ngõ, mặt tiền, diện tích khu đất, hiện trạng xây dựng… khác nhau. Tất cả tiêu chí này đều ảnh hưởng đến giá bán.

Theo ông, mặt bằng giá 200-300 triệu đồng một m2 trước đây thường ghi nhận với nhà mặt phố, ngõ rộng ôtô vào tận cửa… thì nay xuất hiện ở nhiều căn trong ngõ hẹp. “Đây là giá kỳ vọng của người bán sau đà tăng nhiệt của loại hình chung cư và đất đấu giá thời gian qua”, ông nhận xét.

Dù rao bán giá cao ngang nhà mặt phố, nhiều căn trong ngõ giao dịch chậm, thậm chí không có thanh khoản. Anh Trần Lâm, một nhà đầu tư chuyên “săn” nhà trong ngõ để xây mới rồi sang nhượng cho biết hiện nhiều căn trong ngõ tại quận Nam Từ Liêm, Thanh Xuân hay Hà Đông được chủ nhà “hét” giá cao, thậm chí vượt 250 triệu đồng một m2, nhưng thanh khoản chậm. Điểm chung của những căn này là nằm sâu trong ngõ hẹp, xây và sử dụng nhiều năm hoặc được chủ nhà cải tạo một phần để dễ bán.

Ví dụ, căn nhà 30 m2 tại Kim Giang, quận Thanh Xuân từng được nhà đầu tư này hỏi mua thời điểm quý I, giá khoảng 4,5 tỷ đồng. Nửa năm sau căn này vẫn chưa được giao dịch nhưng giá đã tăng lên gần 7 tỷ đồng, sau khi chủ nhà sửa, đầu tư thêm nội thất.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty EZ Property cho biết nhà đất trong ngõ hẻm thường là phân khúc được người mua đem lên bàn cân với chung cư mới. Thời gian qua, nhiều dự án chung cư ở vùng ven mở bán trung bình 70-90 triệu đồng một m2, tương đương giỏ hàng 3 phòng ngủ trở lên giá 7-9 tỷ đồng một căn. Điều này khiến nhà trong ngõ leo thang bởi tâm lý “vừa có đất vừa có tổng diện tích sàn sử dụng lớn hơn”. Chưa kể vài tháng gần đây, những phiên đấu giá huyện ven với giá trúng hơn 100 triệu đồng một m2 cũng đẩy tâm lý thị trường nhà đất ở trung tâm dâng cao.

Ngoài người có nhu cầu ở thực, ông Toàn cho rằng phần lớn khách tìm nhà trong ngõ là nhà đầu tư sẵn tiền, muốn mua để cải tạo, xây mới rồi sang nhượng hoặc kinh doanh cho thuê tạo dòng tiền. Thời gian trước, biên độ tăng giá của nhà đất trong hẻm ít biến động mạnh như các phân khúc khác, phù hợp với nhà đầu tư có khẩu vị ổn định, muốn tích sản. Hiện nhiều căn trong ngõ bị đẩy giá rất cao khiến tỷ suất cho thuê sụt giảm, ảnh hưởng đến lợi nhuận kỳ vọng, dẫn đến thanh khoản yếu.

Sau 4 tháng không chốt được giao dịch, bà Nguyệt tự treo biển bán nhà và gửi thêm môi giới khác, song không khả quan hơn. Môi giới cho biết giá căn này cạnh tranh với một số nhà nằm trên mặt đường Mỹ Đình, trong khi vị trí ở ngõ hẹp dưới 2,5 m, dễ ngập nên kém thu hút nhóm khách mua đầu tư.

“Tôi ngỡ nhà được giá như môi giới tư vấn, nhưng nhiều tháng vẫn chưa có giao dịch. Nếu gặp khách thiện chí, tôi sẽ giảm còn 9,5 tỷ đồng”, bà Nguyệt cho hay.

Các chuyên gia lưu ý, thị trường bất động sản Hà Nội đã trải qua hơn ba quý tăng giá mạnh và nhà đất trong ngõ không ngoại lệ. Trước khi xuống tiền, người mua cần khảo sát kỹ giá từ nhiều nguồn; thông tin pháp lý như quy hoạch, cấp phép xây dựng, thế chấp ngân hàng. Người mua cũng cần tìm hiểu tiện ích, môi trường sống xung quanh, tránh các rủi ro như nhà chưa sổ đỏ hoặc chung sổ, mua bán giấy tờ viết tay hoặc vi bằng…

Trước tình trạng giá nhà đất ngày càng đắt đỏ, Bộ Xây dựng cho hay sẽ nghiên cứu, đề xuất thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và giao dịch quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Đề xuất này nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch, môi giới có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường, giảm bớt rủi ro về giá và pháp lý cho người mua.

Ngọc Diễm

Không gian sinh hoạt chung và bếp là những nơi được sử dụng nhiều nhất, đặt ở trung tâm của ngôi nhà. Từ đây, mọi người trong gia đình có thể kết nối với các không gian khác và dễ dàng tương tác.

Nhà được bố trí lệch tầng và giảm diện tích sàn ở các tầng trên để tăng kết nối theo chiều dọc, đồng thời tạo lối đi cho ánh sáng ban ngày chiếu sâu hơn vào nhà. Ngoài ra, chiều cao của phòng khách, bếp – ăn sẽ cao hơn 1,3 lần so với các phòng riêng để sinh hoạt thuận tiện và thông gió tốt hơn.

Bỏ tường ngăn

Căn hộ có diện tích 42 m2, tọa lạc tại một tòa chung cư thuộc quận Nam Từ Liêm (Hà Nội). Với tiêu chí tận dụng từng cm diện tích để mang đến cảm giác thoải mái cho gia chủ, kiến trúc sư TLT Home đã chọn giải pháp phá bỏ tường ngăn, tạo không gian mở, liền mạch. Phòng ngủ và phòng khách được bố trí liên thông, giúp kết nối không gian.

Kiến trúc sư chọn phong cách thiết kế chủ đạo là hiện đại kết hợp tối giản. Về màu sắc, ưu tiên sử dụng tone màu sáng, đường nét gọn gàng, tạo cảm giác thoáng đãng.

Hệ vách nan gỗ

Căn hộ studio rộng 43,3 m2 thuộc một dự án chung cư tại quận 9 (TP HCM), là nơi sinh sống của một gia đình 4 người gồm hai vợ chồng và hai con gái.

Không gian nhỏ là một trong những thách thức lớn với nhóm thiết kế, vì nếu không tính logia, diện tích sử dụng thực tế chỉ khoảng 40 m2. Ngoài khu sinh hoạt chung cho cả gia đình, gia chủ mong muốn có nơi nghỉ riêng tư cho mỗi thành viên.

Hiện trạng ban đầu của căn hộ chỉ có một phòng ngủ. Để có không gian nghỉ ngơi riêng tư cho hai con, gia chủ chọn phương án ngăn phòng, cắt bớt diện tích khu sinh hoạt chung. Thay vì làm tường bao kín, phần vách được thiết kế dạng nan gỗ, nhằm tăng cảm giác thông thoáng cũng như khả năng kết nối giữa bố mẹ và con cái.

Để tạo cảm giác không gian rộng rãi và thoáng đãng, nhóm thiết kế Ltd. Studio và cộng sự đã chọn các gam màu tươi sáng cho sàn nhà, tường, trần và nội thất. Đồ dùng được “giấu” khéo léo ở các ngăn tủ ở ghế băng bàn ăn, tủ bếp sát trần. Nhằm tiết kiệm diện tích, gia chủ cũng phải bỏ thói quen trưng giày dép. Tủ giày chỉ để những đôi thường đi, còn lại đóng túi zip và cất trong các ngăn lưu trữ.

Vách ngăn kính

Căn hộ có diện tích 45 m2, tọa lạc tại một tòa chung cư thuộc quận 2 (TP HCM). Công năng chính gồm một phòng khách, bếp – ăn và một phòng ngủ. Để khắc phục nhược điểm mặt bằng căn hộ không vuông vắn, KTS HQN-Architects chọn phương án tối ưu diện tích, bố trí công năng vừa đủ cho nhu cầu sinh hoạt, làm việc, giải trí và nghỉ ngơi của gia chủ.

Giải pháp lấy sáng cũng được chú trọng để tạo không gian sống thông thoáng. Điểm nhấn nằm ở vách kính ngăn giữa phòng khách và ngủ, giúp tăng sự riêng tư và không gian vẫn ngập ánh sáng.

Mặt bằng công trình có hình dạng góc cạnh và thiếu trật tự, do được chia ra từ căn hộ hai phòng ngủ ban đầu. Do vậy, phòng khách nhỏ được bố trí nội thất có kích thước phù hợp tổng thể chung căn hộ, đảm bảo thẩm mỹ và công năng.

Thiết kế ‘giấu đồ’

Căn hộ có diện tích 41 m2, thuộc một tòa chung cư tại Đồng Nai, là nơi ở của gia đình 4 người gồm bố mẹ, con gái lớn và một bé mới sinh. Với không gian nhỏ, nhóm thiết kế phải tìm phương án cân đối về mặt công năng căn hộ, để các thành viên có nơi sinh hoạt rộng rãi.

Tại không gian sinh hoạt chung, KTS Sensehome Concept chọn bỏ đi các vật dụng truyền thống và thay thế bằng những chi tiết nội thất tích hợp nhiều công năng. Ví dụ phòng khách, vừa là chỗ ngồi, nơi vui chơi của con và cất đồ đạc bên dưới, với khả năng lưu trữ tương đương một chiếc tủ rộng 9 m2.

Khắc phục diện tích nhà nhỏ, không thể bố trí thêm phòng kho, kiến trúc sư đã tích hợp thêm chỗ lưu trữ bên dưới giường, giúp gia đình có thể cất những đồ lớn và cồng kềnh như chăn, gối, vali…

Thu Hương

Tại tọa đàm do Hiệp hội doanh nghiệp TP HCM (HUBA) tổ chức sáng 9/11, ông Tô Ngọc Ngời, Tổng giám đốc Công ty cổ phần sản xuất và xuất nhập khẩu Lâm Sản Sài Gòn, cho rằng bảng giá đất mới sẽ làm gia tăng đáng kể chi phí thuế đất của doanh nghiệp.

Tăng mạnh nhất, theo ông, là đất thương mại dịch vụ đang cho thuê kho bãi và khu đất có mật độ xây dựng thấp, bị giới hạn chiều cao nằm trong vùng lõi 930 ha. Ông dẫn chứng lô đất 1.325 m2 doanh nghiệp đang thuê làm văn phòng trên đường Trương Định quận 3, nếu theo quyết định cũ, tiền thuê đất hàng năm là 4,2 tỷ đồng. Còn tính theo bảng giá đất mới (theo tỷ lệ đơn giá thuê đất hàng năm Sở Tài chính đề xuất), tiền thuê là hơn 6,1 tỷ đồng, tăng hơn 30%. “Đây là con số quá sức chịu đựng và doanh nghiệp không thể nào gánh nổi”, ông Ngời cho hay.

Bà Bùi Thị Nữ, Phó phòng quản lý giám sát đầu tư các khu chế xuất và công nghiệp TP HCM, cho biết thành phố hiện có 17 khu chế xuất, khu công nghiệp, trong đó có 6 khu đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính nên không chịu ảnh hưởng. 11 khu còn lại đang thuê đất nhà nước theo diện trả tiền hàng năm, nếu đơn vị nào đang ký thuê ổn định trong 5 năm, 2-3 năm tới vẫn được áp dụng bảng giá cũ, còn lại sẽ chịu ảnh hưởng khá lớn.

Bà nhận định bảng giá đất mới tác động rất nhiều đến đơn giá thuê đất hàng năm. Hiện nay đơn giá thuê đất được tính theo tỷ lệ 0,25-3% mỗi năm. “Chúng tôi đang đề xuất thành phố áp dụng tỷ lệ 0,25-0,3% cho đất khu công nghiệp và kỳ vọng sớm có chính thức để cộng đồng doanh nghiệp sớm hoàn tất nghĩa vụ, đi vào sản xuất kinh doanh”, bà Nữ nói thêm.

Ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch HUBA, cũng nhận định cách tính đơn giá thuê đất đề xuất có thể làm tăng chi phí thuê lên rất cao. Theo cách tính mới, giá thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sẽ tăng 35-50%; đất thương mại, dịch vụ tăng 18-53%. Điều này gây khó khăn với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư của thành phố.

Trả lời thắc mắc của doanh nghiệp xoay quanh tác động của bảng giá đất, ông Đào Quang Dương, Phó trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP HCM, cho biết sẽ có 2 trường hợp bị tác động vì bảng giá mới là khi đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (một năm 0,15%) và trường hợp thu tiền thuế đất hàng năm.

Với thuế đất phi nông nghiệp, theo quy định, thuế được áp dụng ổn định trong chu kỳ 5 năm, tức đến hết năm 2027 doanh nghiệp mới phải áp dụng bảng mới. Với thuế đất hàng năm, bảng giá đất tăng thì thuế tăng và kéo theo giá mặt bằng cũng tăng. Đơn giá thuê đất hằng năm = Tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất (x) Giá đất tính tiền thuê đất. Trong đó, tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất một năm hiện là từ 0,25- 3%. Sở Tài chính đang lên dự thảo lấy ý kiến áp dụng tỷ lệ mới từ 0,25–1%, vừa đảm bảo cân đối thu ngân sách thành phố, doanh nghiệp cũng không chịu mức thu tăng cao.

Riêng với thị trường bất động sản nhà ở, ông Dương khẳng định bảng giá đất không ảnh hưởng đến chi phí kinh doanh, giải phóng mặt bằng… Trước nay chi phí mặt bằng vẫn hoạt động với cơ chế doanh nghiệp thoả thuận với người dân theo giá thị trường. Giá án áp dụng quy luật cung – cầu. Vậy nên, theo ông, trên lý thuyết, bất động sản nhà ở không bị tác động.

Nhiều doanh nghiệp cũng thắc mắc trường hợp đã thuê đất 50 năm và thanh toán tiền sử dụng đất một lần trước khi áp dụng bảng giá đất mới được tiếp tục thuê theo hợp đồng đã ký, hay phải tính theo giá đất điều chỉnh. Đại diện Sở Tài Nguyên và Môi Trường khẳng định, doanh nghiệp thuê đất thời điểm nào áp dụng với giá thuê đã ký ở thời điểm đó, không áp dụng bảng giá đất mới cho các trường hợp đã có hợp đồng.

Liên quan đến giá thuê đất thương mại dịch vụ của TP HCM, Sở Tài chính vừa đề xuất quy định mức tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất hàng năm với nhóm thương mại, dịch vụ là 0,5-1,5%; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại dịch vụ mục đích kinh doanh) từ 0,5-1%; đất nông nghiệp 0,25%, đất trong Khu công nghệ cao, Khu công viên phần mềm Quang Trung là 0,5%.

Góp ý đề xuất, Hiệp hội doanh nghiệp TP HCM và Hiệp hội bất động sản TP HCM cùng cho rằng cách tính đơn giá thuê đất mới làm tăng chi phí thuê lên rất cao, gây khó khăn cho doanh nghiệp và đề xuất hạ tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất với nhóm đất nông nghiệp ở mức 0,25%; Nhóm khu công nghệ cao, công viên phần mềm 0,3%. Nhóm đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực 1 0,5%, khu vực 2 0,4%, khu vực 3 0,3%. Với nhóm đất thương mại, dịch vụ áp dụng mức từ 0,5-1%.

Phương Uyên

UBND tỉnh Bắc Ninh có văn bản gửi hai Bộ Quốc phòng, Công An lấy ý kiến thẩm định hồ sơ chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị mới phía Tây Bắc (Khu 1).

Tỉnh đề nghị hai bộ xác định dự án thuộc hay không khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Đây là cơ sở xác định dự án có được cấp phép bán cho người nước ngoài hay không.

Khu đô thị mới phía Tây Bắc (Khu 1) thuộc địa bàn phường Hòa Long, TP Bắc Ninh. Quy mô dự án gần 270 ha với các hạng mục như nhà thấp tầng, nhà ở xã hội, trường học, nhà để xe, khu thể dục thể thao…

Tổng vốn dự kiến hơn 44.500 tỷ đồng do Tập đoàn Vingroup lập đề xuất dự án đầu tư. Khu đô thị hoạt động 50 năm, tiến độ triển khai trong 10 năm.

Sau khi hoàn thành, dự án sẽ trở thành khu đô thị hiện đại, thông minh, gắn kết cộng đồng. UBND tỉnh giao Sở Kế hoạch và Đầu tư cùng Bộ Chỉ huy quân sự, Công an tỉnh cung cấp hồ sơ, tài liệu, làm việc với hai bộ khi có yêu cầu.

Là một trong những thủ phủ công nghiệp phía Bắc, Bắc Ninh có lợi thế nằm trong tam giác kinh tế trọng điểm Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh và là cửa ngõ phía đông bắc của Thủ đô.

Tỉnh này cũng nằm trong số thị trường vùng ven phát triển nhiều phân khúc bất động sản như nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp thời gian qua. Hồi tháng 9, Công ty thành viên của Phú Mỹ Hưng cũng được tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư khu đô thị 27.000 tỷ đồng tại thị xã Thuận Thành.

Đến 2030, Bắc Ninh đặt mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc Trung ương và là trung tâm kinh tế, văn hóa năng động của khu vực phía Bắc, một trong những cực phát triển của vùng Đồng bằng sông Hồng.

Ngọc Diễm

Sự khan hiếm nguồn cung những năm qua, theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó tổng giám đốc Gamuda Land, là một yếu tố khiến mặt bằng giá thị trường lên cao. Quốc hội và Chính phủ đã nỗ lực trong việc ban hành các chính sách thông thoáng hơn, qua đó kỳ vọng tháo gỡ được điểm nghẽn.

Chia sẻ tại Diễn đàn đầu tư do Vietnambiz tổ chức ngày 8/11, bà Vân nói 2-3 năm qua, các chủ đầu tư rất khó để có những sản phẩm sở hữu pháp lý “sạch” cho người mua. Giai đoạn vừa qua, phần lớn đều tập trung vào việc hoàn thiện các hồ sơ pháp lý.

“Với sự rõ ràng hơn về chính sách, trong năm 2025-2026 trở đi, chúng tôi cho rằng nguồn cung sẽ được khai thông và có những khởi sắc nhất định. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ rất khó quay lại thời điểm 2018-2019 khi mỗi năm có gần 35.000 căn hộ được tung ra thị trường”, bà nói. Hai năm qua, các chủ đầu tư chỉ có thêm khoảng 5.000-7.000 căn hộ mới mỗi năm.

Về mặt bằng giá, bà khẳng định chủ đầu tư luôn kỳ vọng mức giá hợp lý. Sự tăng trưởng quá nóng không mang tính ổn định, gây bất lợi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

“Tôi kỳ vọng mặt bằng giá sẽ mang tính chất bền vững hơn. Việc bất động sản hình thành một mặt bằng giá cao thực ra không ai được hưởng lợi. Chủ đầu tư cũng không được lời nhiều hơn, người mua nhà cũng hoàn toàn chịu thiệt thòi”, bà Khanh nói.

Trên thực tế, giá bán bất động sản dựa trên nhiều yếu tố đầu vào khác nhau. Đơn cử, hiện có rất nhiều dự án không được phê duyệt về sử dụng đất, và đây một trong những yếu tố đầu vào quan trọng cấu thành nên việc định giá đầu ra. Một yếu tố khác có thể kể đến là việc ban hành bảng giá đất mới, các cơ quan ban ngành sẽ có những tính toán để các dự án nằm im 3-5 năm được tính tiền sử dụng đất.

Đứng từ góc độ chủ đầu tư, bà Khanh nhận định, giá bán sẽ phải cân đối dựa trên chi phí đầu vào. Tuy nhiên, mức giá nếu cao vượt quá khả năng chi trả người mua nhà sẽ ảnh hưởng đến sức cầu thị trường.

Lời khuyên của bà với người mua nhà, là cần bình tĩnh phân tích giá trị và mức giá bỏ ra tương xứng hay chưa. Đứng trên góc độ của người mua nhà, không ai muốn mua bất động sản ở “đỉnh” thị trường.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) bình luận “đừng thấy thị trường đang có dấu hiệu khởi sắc, giá tăng nóng là tốt”.

Theo ông, giá nhà tăng cao gây rất nhiều hệ lụy. Người dân có nhu cầu ở thực sẽ ngày càng khó khăn trong tiếp cận. Ngoài ra, giá tăng sẽ làm gia tăng các chi phí, đặc biệt là các chi phí đầu tư sản xuất. Những nhà đầu tư chân chính, những người làm kinh doanh thật sự sẽ khó tiếp cận với tài nguyên đất đai. Nếu tiếp cận được thì chi phí đầu vào sẽ tăng, kéo theo đó làm tăng các chi phí khác, tác động đến giá thành sản phẩm.

Vấn đề này theo ông, Chính phủ đã biết và cũng đang có những chính sách điều tiết phù hợp.

Việc biến động tăng giá ở các khu vực ven đô Hà Nội, hay những phiên đấu giá tăng nóng gần đây, theo tôi không phải dấu hiệu tốt của thị trường. Thị trường đang có những sự lệch lạc, thiếu nguồn cung, yếu về chất lượng.

Hiện nay, nguồn cung tại thị trường Hà Nội ít, theo ông Nguyễn Văn Đính, chưa có các dự án đáp ứng nhu cầu thực của người dân, cả về nhu cầu nhà ở hay nhu cầu đầu tư cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Thông qua các quy định mới được ban hành sửa đổi, ông Đính kỳ vọng giai đoạn phát triển nhà ở xã hội trong tương lai sẽ trở nên tích cực hơn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam, cũng chia sẻ những số liệu về thị trường chung cư tại hai địa bàn lớn thời gian qua.

Nếu như 3-5 năm trước đây, mặt bằng giá phân khúc căn hộ tại TP HCM cao hơn trung bình 15-20% so với Hà Nội. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá chung cư tại Hà Nội đã lên cao hơn nhiều, khiến chênh lệch giá giữa hai thị trường thu hẹp đáng kể. Hiện, mặt bằng giá phân khúc này tại Hà Nội chỉ còn thấp hơn khoảng 3-4%, tương đương 2 triệu đồng một m2 so với TP HCM.

Giai đoạn từ quý I đến quý III, tốc độ tăng giá mặt bằng chung cư ở Hà Nội đạt ngưỡng rất cao, trung bình mỗi quý tăng từ 18% đến 26%. Trong khi tốc độ tăng giá của TP HCM thấp, thậm chí giảm trong quý đầu năm.

Lý giải điều này, ông Kiệt cho rằng vấn đề xuất phát từ khác biệt nguồn cung giữa hai thị trường. Trên thực tế, chung cư TP HCM khó có dư địa thay đổi giá nhiều do nguồn cung mới hạn chế. Trong khi đó, khu vực thủ đô nhờ có nguồn cung ổn định cùng với sự dịch chuyển của nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân ra khu vực phía bắc, nên ghi nhận tốc độ tăng giá nhanh.

Theo đó, CBRE dự báo, trong 1-2 quý tới, mặt bằng giá chung cư Hà Nội có thể vượt TP HCM. Mặt bằng giá thị trường thứ cấp ở TP HCM vẫn đang cao hơn Hà Nội nhưng trong tương lai nếu thị trường sơ cấp Hà Nội tăng giá và vượt ngưỡng, thị trường thứ cấp cũng sẽ theo xu hướng này.

Quỳnh Trang

Tôi 35 tuổi, vừa mất việc. Hiện tôi vẫn có thu nhập thụ động khoảng 25 triệu một tháng từ việc cho thuê hai căn nhà cùng 2 tỷ đồng tiết kiệm. Dòng tiền cho thuê hiện chỉ đủ lo chi phí sinh hoạt và tiền học cho hai đứa con. Tôi phân vân có nên dành hết tiền tiết kiệm đầu tư đất nền ven TP HCM hay chỉ dành khoảng 60% tức khoảng 1,6 tỷ đồng, còn lại để kinh doanh riêng.

Tôi không có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư đất nền. Mong chuyên gia cho tôi lời khuyên về phương án trên. Xin chân thành cảm ơn!

Độc giả Huy Dương

Chuyên gia tư vấn:

Với số tiền 2 tỷ đồng, bạn muốn dành ra 400 triệu đồng để kinh doanh và 1,6 tỷ đồng còn lại đầu tư một mảnh đất nền ở ven TP HCM. Với ngân sách này, bạn sẽ phải dịch chuyển sang các tỉnh lân cận trong bán kính khoảng 80-100 km để tìm được sản phẩm phù hợp.

Các địa phương thuộc phía Nam có thể tìm mua được đất nền giá khoảng 1,6 tỷ đồng gồm khu vực Long Thành, Long Khánh (Đồng Nai); Bến Lức, Long Hậu, Tân An (Long An); Bến Cát, Tân Uyên, Bàu Bàng (Bình Dương), Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu).

Nếu nâng ngân sách lên khoảng 2 tỷ đồng, lựa chọn dành cho bạn sẽ đa dạng hơn. Bạn có thể mua được đất nền ăn theo đô thị hóa, hạ tầng, sân bay, khu công nghiệp như Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ (TP HCM); huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai); TP Dĩ An và Thuận An (Bình Dương)…

Trong đó khu vực Phú Mỹ, Nhơn Trạch được hưởng lợi từ hạ tầng cảng nước sâu và sân bay Long Thành, nhiều tiềm năng trở thành trung tâm logistic trong tương lai. Còn khu vực Bến Lức, Đức Hòa đã thu hút nhiều chủ đầu tư lớn về phát triển dự án, có tốc độ đô thị hóa mạnh, mục tiêu quy hoạch lên đô thị loại III năm 2030. Các khu vực này cũng còn nhiều quỹ đất lớn để mở rộng khu công nghiệp và dự án nhà ở. Khi các nhà máy, xí nghiệp được xây dựng nhiều, nhu cầu nhà ở sẽ tăng cao đến từ lượng lớn người lao động ngoại tỉnh và các chuyên gia nước ngoài đến đây làm việc.

Tuy nhiên, bạn cần lưu ý đất nền là loại tài sản đầu tư lãi vốn (mua chờ tăng giá). Theo ghi nhận, mức độ tăng giá đất nền trong các năm 2016-2019 đạt trung bình 15- 20% một năm. Giai đoạn 2021-2023 đất nền đã giảm xuống mức 10-15% một năm. Trong bối cảnh thị trường mới bước vào giai đoạn phục hồi, việc đầu tư lướt sóng không phù hợp với thời điểm hiện tại, bạn cần xác định giữ tài sản trong trung và dài hạn mới đạt lợi nhuận kỳ vọng.

Trường hợp của bạn, thu nhập hoàn toàn phụ thuộc nguồn thụ động do vừa mất việc, nguồn dự phòng chưa có nên tôi cho rằng không nên dồn tất cả tiền tiết kiệm vào bất động sản. Với phương án hai, bạn cần lưu ý đến kịch bản công việc kinh doanh từ số vốn 400 triệu đồng thua lỗ, khả năng bán tài sản gồm cả mảnh đất nền khá cao. Lúc này thanh khoản đất nền phụ thuộc rất nhiều vào diễn biến thị trường, tiềm năng của khu vực xung quanh, đặc điểm lô đất.

Do đó, bạn không nên chỉ ưu tiên tìm mua những nền đất có giá rẻ mà hãy tập trung tìm hiểu kỹ các tiêu chí gồm động lực tăng trưởng kinh tế vùng, khả năng thanh khoản, vị trí, pháp lý, diện tích, tiện ích xung quanh. Nếu mảnh đất có ưu điểm như vị trí thuận tiện, gần khu dân cư có nhiều tiện ích, bạn vẫn có thể kinh doanh một số mô hình như cho thuê bãi đỗ xe, hàng quán… để có thêm nguồn thu thụ động. Việc khai thác dòng tiền cho thuê cũng giúp gia tăng giá trị cho mảnh đất. Trong bối cảnh thị trường phát triển ổn định, mức tăng trưởng đất nền có thể đạt hơn 20% một năm.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân
Phòng Bất động sản, Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý tài sản FIDT

Là đô thị kiểu mẫu đẳng cấp tại Hà Nam, với mật độ xây dựng 18% trên quy mô 420 ha, Sun Urban City có nhiều dư địa để kiến tạo không gian sinh thái, cảnh quan xanh cũng như hệ thống tiện ích đa dạng, tăng chất lượng sống cho cư dân: sống xanh, sống sinh thái, sống gần gũi thiên nhiên. Sun Group sẽ kiến tạo tại đây hệ sinh thái tiện ích để cư dân được trải nghiệm cuộc sống văn minh, chất lượng.

Theo chủ đầu tư, ngoài các khu vườn nội khu, 5 đại công viên sẽ được thiết kế theo ý tưởng khác nhau, là nơi để cư dân sống, làm việc, nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí theo tinh thần “all in one”.

Công viên lễ hội, công viên thể thao dự kiến là điểm hẹn của các bạn trẻ với các trải nghiệm sự kiện sôi động cùng nhiều lựa chọn rèn luyện sức khỏe. Trong khi đó, công viên Sun World sẽ thu hút trẻ em, các gia đình trẻ với công viên nước mở cửa 24/7, công viên trong nhà Wonder Land lấy cảm hứng từ mô hình Lotte World nổi tiếng thế giới… tiện lợi để cư dân thư giãn giải trí sau ngày làm việc.

Cùng với đó là công viên sinh thái, công viên văn hóa với không gian rộng lớn phù hợp cho hoạt động camping, dạo bộ… Nhà máy bia, đảo pháo hoa hay bãi biển nhân tạo tại đây được kỳ vọng là những át chủ bài thu hút khách du lịch đến Sun Urban City.

Để đáp ứng nhu cầu của người cao tuổi, chủ đầu tư kiến tạo tại Sun Urban City câu lạc bộ người cao tuổi, nhà hàng thực dưỡng, trung tâm chăm sóc sức khỏe Sun Family Clinic, với thời gian trực 24/7. Theo đó, bác sĩ sẽ có mặt để thăm khám bất cứ lúc nào cư dân có yêu cầu. Để kết nối cư dân với cộng đồng văn hóa vùng Bắc Bộ, chủ đầu tư còn bố trí riêng những góc làng quê Bắc Bộ với cây đa, bến nước, sạp hàng, chợ phiên… người cao tuổi có thể tìm về những giá trị xưa cũ.

Bên cạnh phòng khám gia đình 24/7 hiện đại, tương lai Sun Urban City sẽ có hệ thống trường quốc tế. Ngoài ra, hai dự án Bệnh viện Bạch Mai và Việt Đức cơ sở 2 đang được cơ quan chức năng đốc thúc đi vào hoạt động, cư dân Sun Urban City sẽ được hưởng lợi trực tiếp.

Anh Minh Tuấn (Phủ Lý, Hà Nam) vừa đặt mua căn hộ 45 m2 tại khu cao tầng của Sun Urban City. Anh cho biết, muốn trở thành cư dân để tận hưởng cuộc sống văn minh, hiện đại không kém gì các thành phố lớn. “Sống ngay trong khu đô thị chúng tôi có thể nhận lại nhiều tiện ích, được chăm sóc sức khỏe cả thể chất lẫn tinh thần. Nơi đây phù hợp cho người hưu trí như bố mẹ tôi để an dưỡng, ngày ngày dạo bộ gặp bạn đồng niên, ốm đau có bác sĩ, mua sắm ăn uống ngay trong nội khu”, anh Tuấn chia sẻ.

Nghiên cứu của ĐH Northwestern (Chicago, Mỹ) công bố trên tạp chí Science Advances chỉ ra, nếu tiếp xúc với nhiều cây xanh hơn ở nơi sống, con người có thể tăng thêm trung bình 2,5 năm tuổi thọ. Theo tác giả của nghiên cứu, phát hiện này có ý nghĩa quan trọng với quy hoạch đô thị về việc mở rộng cơ sở hạ tầng xanh nhằm tăng cường sức khỏe cộng đồng. Đây cũng là lý do Sun Urban City Hà Nam ưu ái thiết kế không gian xanh rộng lớn cho cư dân.

“Trong bối cảnh nội đô Hà Nội đã chật chội với những tòa cao ốc, bầu không khí luôn trong ngưỡng cảnh báo có hại cho sức khỏe, sự xuất hiện của đô thị nghỉ dưỡng Sun Urban City với tiện ích đa dạng trong bán kính chỉ 50km từ trung tâm Hà Nội sẽ đáp ứng mọi nhu cầu của cư dân từ y tế, giáo dục, ăn uống, vui chơi, nghỉ dưỡng, trải nghiệm.”, chủ đầu tư chia sẻ.

Với tiến độ thi công hiện tại, chủ đầu tư dự kiến các tiện ích đầu tiên sẽ xuất hiện ngay cuối năm, như trục đại lộ lễ hội dài 1,5 km, rộng 150 m, show trình diễn nhạc nước… Công viên Sun World sẽ khai trương vào dịp 30/4/2025, để những cư dân đầu tiên của Sun Urban City Hà Nam nhận nhà vào tháng 6/2025 được thụ hưởng. Đây là điều kiện để những khu phố thương mại bám dọc trục đại lộ, nơi cư dân có thể kinh doanh, buôn bán, hoặc khai thác cho thuê, đón đầu dòng khách du lịch nghỉ dưỡng cuối tuần.

Song Anh

Nằm tại cung đường biển Nguyễn Tất Thành, Liên Chiểu, Đà Nẵng, Nam Ô Discovery cùng phong cách thiết kế vừa hiện đại vừa tinh tế theo văn hóa miền biển. Dự án nằm trong vòng ôm của vịnh Đà Nẵng, được chủ đầu tư kỳ vọng thừa hưởng nhiều tiềm lực phát triển kinh tế và hạ tầng quan trọng.

Dự án có quy mô 4.309 m2, 34 tầng nổi, 3 tầng hầm, 4 tầng trung tâm thương mại với hai tòa tháp và 487 căn hộ hướng biển, diện tích từ 45 m2 đến 107 m2, gồm 1-3 phòng ngủ có tầm nhìn ba mặt hướng biển. Từ căn hộ, cư dân có thể ngắm nhìn được toàn cảnh thành phố Đà Nẵng, bãi đá rêu ghềnh Nam Ô, cảng Liên Chiểu và vịnh Đà Nẵng.

Ngoài ra, chủ đầu tư cho biết, điểm cộng của dự án còn nằm ở pháp lý sở hữu vĩnh viễn giúp thu hút giá trị đầu tư và an cư lâu dài.

Hướng đến nhóm khách hàng chuyên gia và giới tri thức cao, Nam Ô Discovery chú trọng vào không gian sống hài hòa với thiên nhiên cùng chuỗi tiện ích đa dạng phục vụ nhu cầu sống cao cấp. Đây là một trong những dự án đầu tiên tại khu vực quận Liên Chiểu sở hữu tầng thương mại hơn 9.200 m2 cùng hơn 25 tiện ích cao cấp.

Cư dân có thể trải nghiệm hệ thống các tiện ích gym – spa cung cấp dịch vụ chăm sóc sức khỏe với các liệu pháp thư giãn, phòng gym riêng tư và tư vấn dinh dưỡng cá nhân. Khu vui chơi và giải trí cao cấp: game zone, trung tâm thương mại, thời trang, mỹ phẩm, siêu thị và hệ thống nhà hàng đa dạng. Bên cạnh đó là hồ bơi vô cực kết hợp pool bar và các tiện ích chăm sóc sức khỏe mang xu hướng sang trọng, chất lượng sống cao.

Bên cạnh đó, với vị trí và thiết kế căn hộ hướng biển, cư dân của Nam Ô Discovery có thể thưởng thức các lễ hội diễn ra trên bãi biển ngay từ nơi ở.

Ngày 2/11, chủ đầu tư Asiana Paramount và DNU Group tổ chức ký kết hợp tác, ra mắt dự án Nam Ô Discovery trong quý IV này. Hiện có 16 đại lý tham gia phân phối dự án. Trước đó, dự án đã cất nóc vào tháng 6 và đang trong quá trình hoàn thiện mặt ngoài, dự kiến bàn giao sớm cho cư dân trong quý IV/2025.

Thành lập năm 2015, DNU Group là đơn vị tham gia xây dựng chiến lược sản phẩm và chiến lược marketing cho hơn 60 dự án trên khắp cả nước. Doanh nghiệp là đối tác của Ecopark, Flamingo Holdings, Vinpearl, Sunshine Group… với đa dạng loại hình sản phẩm từ căn hộ, biệt thự, khu đô thị, khu phức hợp, condotel khắp cả nước.

Đại diện DNU Group cho biết, sự thành công của các dự án mà đơn vị đã tham gia luôn dựa trên các yếu tố: xây dựng những sản phẩm phù hợp với tiềm lực phát triển của khu vực; am hiểu khách hàng và thị trường mang lại lợi ích cho cư dân tương lai và nhà đầu tư. Trong khi đó, Asiana Paramount nổi bật với nhiều phân khúc sản phẩm về căn hộ cao cấp và trung tâm thương mại tại TP HCM… Các sản phẩm của đơn vị hướng đến nét kiến trúc khác biệt, đề cao chất lượng xây dựng, đặc biệt là hệ thống pháp lý dự án.

Song Anh