Bất động sản

Hai năm trở lại đây, nguồn cung dự án chung cư ở Hà Nội liên tục sụt giảm khiến giá bán tăng phi mã, bất chấp nền kinh tế còn khó khăn. Nhưng 9 tháng đầu năm, hơn 19.000 căn hộ mới đổ bộ thị trường, “chấm dứt chu kỳ khan hiếm nhà ở tại Hà Nội”, theo nhận định của đơn vị nghiên cứu CBRE. Tuy nhiên, trái với mong mỏi của những người đang muốn mua nhà, giá bán không giảm mà còn xuất hiện nhiều mốc kỷ lục mới. Thậm chí những cơn sốt đất lan cả khu vùng ven.

Giá bán tăng vọt dù nguồn cung đã cải thiện đang tạo ra nghịch lý bất thường cho thị trường nhà ở.

Nguồn cung cải thiện về số nhưng kém đa dạng do “co cụm” ở một vài dự án, chủ đầu tư dẫn đến giá bán liên tục tăng, theo chuyên gia.

Ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property, người đã quan sát thị trường địa ốc gần 15 năm – đánh giá năm 2024 có những diễn biến giống với giai đoạn 2014-2015, khi các luật mới liên quan bất động sản được thông qua. Nhưng 10 năm trước, nguồn cung căn hộ không chỉ cải thiện về số lượng mà còn tăng tính đa dạng, giúp thị trường nhanh chóng lấy lại nhịp phục hồi.

Khi đó, liên tiếp các dự án nhà ở phân khúc bình dân, trung cấp ra mắt, trải đều ở các quận, huyện, do nhiều chủ đầu tư phát triển, cả tư nhân và doanh nghiệp vốn nhà nước. Thậm chí hàng chục chủ đầu tư tay ngang hoặc mới thành lập cũng vào “đường đua”.

Trong khi đó, từ đầu năm đến nay, nguồn cung mới ra mắt thị trường Hà Nội chủ yếu là các phân khu tiếp theo của khu đô thị hoặc dự án có quỹ đất chuyển nhượng thứ cấp, tập trung ở phía Tây và phía Đông thành phố. Còn số lượng dự án được phê duyệt mới vẫn “trên đầu ngón tay”. Thị trường thiếu tính cạnh tranh khiến giá bán khó giảm, theo ông Toản.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết phần lớn dự án mở bán mới nằm trong đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã neo cao. Chủ đầu tư khi tung ra sản phẩm mới sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực, nên những tòa mới khó có mức thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh.

Chung cư mới giá cao vẫn bán chạy nên chủ đầu tư càng khó giảm giá khi tung dự án mới, một giám đốc đơn vị chuyên phát triển dự án căn hộ tại phía Tây cho biết. Kể từ khi thị trường bắt đầu lao dốc vào cuối năm 2022, chung cư trở thành điểm đến của dòng tiền đầu tư vì đáp ứng nhu cầu ở thực rất lớn, tạo dòng tiền cho thuê. Cùng đó, nhiều kênh tài chính thời gian qua có diễn biến bấp bênh càng thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển vào phân khúc an toàn, thanh khoản tốt như chung cư.

Vị này cho hay, trước khi công bố giá bán chính thức, chủ đầu tư sẽ tung giá rumor (giá dự kiến để đo lường mức độ quan tâm) và các sàn bắt đầu chạy booking (đặt chỗ trước) trong khoảng 1-3 tháng. Giá rumor được chủ đầu tư tham khảo và tính toán từ mặt bằng giá phân khu, dự án ra mắt trước đó và xung quanh để đảm bảo thu hút nhiều người mua, đặc biệt là nhóm đầu tư.

Vị này dẫn chứng, đầu quý II, một dự án quy mô khoảng 2.200 căn hộ tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm của chủ đầu tư Singapore tung giá rumor từ 66 triệu đồng một m2. Mức này được đánh giá khá cao so với mặt bằng xung quanh nhưng nhận hơn 4.000 đặt chỗ. Đến khi ra mắt chính thức, giá bán dự án đã tăng lên hơn 70 triệu đồng một m2. Đến quý III, giai đoạn hai của dự án tiếp tục ra mắt với giá tăng 20% so với giai đoạn một. Dự kiến giai đoạn ba của dự án ra mắt vào cuối năm sẽ tăng giá thêm 5% so với giai đoạn hai.

“Mỗi một dự án ra mắt sẽ ‘cắm’ một mốc giá cho khu vực. Điều này lý giải khu vực phía Tây và phía Đông – khu vực tập trung nhiều dự án mới thời gian qua – lập mặt bằng mới”, vị này nhận định.

Giá nhà tăng, một phần có tác động từ hoạt động găm hàng, đầu cơ để đẩy giá của một số sàn giao dịch và môi giới. Ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết trong bối cảnh nhu cầu đầu tư dâng cao, giỏ hàng mới khi mở bán còn bị một số sàn giao dịch và môi giới “cộng thêm giá” khi giao dịch với khách hàng. Số tiền chênh này không cố định mà phụ thuộc sức nóng của thị trường, có thể 5-20% giá bán.

Ông dẫn chứng tại một dự án thấp tầng ở tỉnh Hưng Yên, vào thời điểm thị trường sôi động, ngoài giá bán của chủ đầu tư khoảng 7-8 tỷ đồng một căn, khách mua còn phải trả thêm tiền chênh khoảng 750 triệu đồng, tương đương 10%. Tuy nhiên, khi thị trường hạ nhiệt, khoản chênh này cũng giảm xuống còn 250 triệu đồng.

Cùng đó, một số chủ đầu tư cũng góp phần đẩy giá nhà ở bằng cách “đưa ra giá chào bán cao”, nâng mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn mức trung bình các dự án bất động sản. Tại khu vực chỉ có số ít, thậm chí một dự án mở bán, chủ đầu tư có thể nâng giá để thu lợi, do không có cạnh tranh và giá tham chiếu.

Tương tự, Chủ tịch HoREA cũng cho biết có trường hợp dự án theo mục tiêu ban đầu là nhà ở bình dân hoặc trung cấp, sau đó lại được chủ đầu tư chuyển sang phân khúc cao hơn, thậm chí “thổi phồng” là nhà ở cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Điều này, theo ông, làm tăng tình trạng đầu cơ, găm giữ, làm méo mó thị trường và tiêu tốn nguồn lực lớn của xã hội.

Chi phí đầu tư, xây dựng, nhân công tăng cao là một nguyên nhân khách quan khiến giá dự án mới ngày càng đắt. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng thực tế các khoản chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, quản lý đều leo thang trong hai năm qua. Ông Châu dẫn số liệu của Bộ Xây dựng về chỉ số giá xây dựng công trình nhà ở cả nước năm 2023 đã tăng gần 3% so với năm 2022 và tăng 13% so với 2020. Chưa kể, quá trình phát triển một dự án nhà ở thương mại còn phát sinh những khoản không tên để dự phòng. Giá trị các khoản dự phòng không hề nhỏ, do không hợp lệ nên không được tính vào chi phí đầu tư.

“Tuy nhiên khoản này chủ đầu tư vẫn tính vào giá bán và người mua nhà phải gánh chịu”, ông Châu cho hay.

Một số ý kiến cho rằng sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bảng giá đất điều chỉnh cũng khiến giá dự án mới tăng cao. Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA cho rằng bảng giá đất điều chỉnh chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án hiện nay được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư. Do đó, những dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã ra sổ, gồm phần lớn dự án, phân khu mở bán thời gian qua, sẽ không chịu tác động của bảng giá mới.

Dù vậy, ông Châu nói bảng giá đất điều chỉnh có thể tạo tâm lý ăn theo, kích đẩy thị trường khi doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân. Điều này có thể khiến giá nhà tăng. Chủ tịch HoREA cho rằng cần có biện pháp kiểm soát giới “đầu nậu”, cò đất tránh tình trạng lợi dụng việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh để thổi giá đất nhằm trục lợi bất chính.

Theo các chuyên gia, ngoài việc tháo gỡ pháp lý các dự án hiện hữu, hy vọng tăng nguồn cung nhà ở đang được đặt vào nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất làm dự án nhà thương mại vừa được Chính phủ trình Quốc hội. Ông Lê Hoàng Châu, cho rằng dự thảo nghị quyết nếu được thông qua sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư, doanh nghiệp được tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận tự nguyện, “thuận mua vừa bán” giữa người dân và doanh nghiệp, không xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.

“Phương thức thỏa thuận sẽ góp phần tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở thương mại, từ đó góp phần kéo giảm giá nhà”, ông Châu cho hay.

Ngọc Diễm

Hai năm trở lại đây, nguồn cung dự án chung cư ở Hà Nội liên tục sụt giảm khiến giá bán tăng phi mã, bất chấp nền kinh tế còn khó khăn. Nhưng 9 tháng đầu năm, hơn 19.000 căn hộ mới đổ bộ thị trường, “chấm dứt chu kỳ khan hiếm nhà ở tại Hà Nội”, theo nhận định của đơn vị nghiên cứu CBRE. Tuy nhiên, trái với mong mỏi của những người đang muốn mua nhà, giá bán không giảm mà còn xuất hiện nhiều mốc kỷ lục mới. Thậm chí những cơn sốt đất lan cả khu vùng ven.

Giá bán tăng vọt dù nguồn cung đã cải thiện đang tạo ra nghịch lý bất thường cho thị trường nhà ở.

Nguồn cung cải thiện về số nhưng kém đa dạng do “co cụm” ở một vài dự án, chủ đầu tư dẫn đến giá bán liên tục tăng, theo chuyên gia.

Ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property, người đã quan sát thị trường địa ốc gần 15 năm – đánh giá năm 2024 có những diễn biến giống với giai đoạn 2014-2015, khi các luật mới liên quan bất động sản được thông qua. Nhưng 10 năm trước, nguồn cung căn hộ không chỉ cải thiện về số lượng mà còn tăng tính đa dạng, giúp thị trường nhanh chóng lấy lại nhịp phục hồi.

Khi đó, liên tiếp các dự án nhà ở phân khúc bình dân, trung cấp ra mắt, trải đều ở các quận, huyện, do nhiều chủ đầu tư phát triển, cả tư nhân và doanh nghiệp vốn nhà nước. Thậm chí hàng chục chủ đầu tư tay ngang hoặc mới thành lập cũng vào “đường đua”.

Trong khi đó, từ đầu năm đến nay, nguồn cung mới ra mắt thị trường Hà Nội chủ yếu là các phân khu tiếp theo của khu đô thị hoặc dự án có quỹ đất chuyển nhượng thứ cấp, tập trung ở phía Tây và phía Đông thành phố. Còn số lượng dự án được phê duyệt mới vẫn “trên đầu ngón tay”. Thị trường thiếu tính cạnh tranh khiến giá bán khó giảm, theo ông Toản.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết phần lớn dự án mở bán mới nằm trong đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã neo cao. Chủ đầu tư khi tung ra sản phẩm mới sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực, nên những tòa mới khó có mức thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh.

Chung cư mới giá cao vẫn bán chạy nên chủ đầu tư càng khó giảm giá khi tung dự án mới, một giám đốc đơn vị chuyên phát triển dự án căn hộ tại phía Tây cho biết. Kể từ khi thị trường bắt đầu lao dốc vào cuối năm 2022, chung cư trở thành điểm đến của dòng tiền đầu tư vì đáp ứng nhu cầu ở thực rất lớn, tạo dòng tiền cho thuê. Cùng đó, nhiều kênh tài chính thời gian qua có diễn biến bấp bênh càng thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển vào phân khúc an toàn, thanh khoản tốt như chung cư.

Vị này cho hay, trước khi công bố giá bán chính thức, chủ đầu tư sẽ tung giá rumor (giá dự kiến để đo lường mức độ quan tâm) và các sàn bắt đầu chạy booking (đặt chỗ trước) trong khoảng 1-3 tháng. Giá rumor được chủ đầu tư tham khảo và tính toán từ mặt bằng giá phân khu, dự án ra mắt trước đó và xung quanh để đảm bảo thu hút nhiều người mua, đặc biệt là nhóm đầu tư.

Vị này dẫn chứng, đầu quý II, một dự án quy mô khoảng 2.200 căn hộ tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm của chủ đầu tư Singapore tung giá rumor từ 66 triệu đồng một m2. Mức này được đánh giá khá cao so với mặt bằng xung quanh nhưng nhận hơn 4.000 đặt chỗ. Đến khi ra mắt chính thức, giá bán dự án đã tăng lên hơn 70 triệu đồng một m2. Đến quý III, giai đoạn hai của dự án tiếp tục ra mắt với giá tăng 20% so với giai đoạn một. Dự kiến giai đoạn ba của dự án ra mắt vào cuối năm sẽ tăng giá thêm 5% so với giai đoạn hai.

“Mỗi một dự án ra mắt sẽ ‘cắm’ một mốc giá cho khu vực. Điều này lý giải khu vực phía Tây và phía Đông – khu vực tập trung nhiều dự án mới thời gian qua – lập mặt bằng mới”, vị này nhận định.

Giá nhà tăng, một phần có tác động từ hoạt động găm hàng, đầu cơ để đẩy giá của một số sàn giao dịch và môi giới. Ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết trong bối cảnh nhu cầu đầu tư dâng cao, giỏ hàng mới khi mở bán còn bị một số sàn giao dịch và môi giới “cộng thêm giá” khi giao dịch với khách hàng. Số tiền chênh này không cố định mà phụ thuộc sức nóng của thị trường, có thể 5-20% giá bán.

Ông dẫn chứng tại một dự án thấp tầng ở tỉnh Hưng Yên, vào thời điểm thị trường sôi động, ngoài giá bán của chủ đầu tư khoảng 7-8 tỷ đồng một căn, khách mua còn phải trả thêm tiền chênh khoảng 750 triệu đồng, tương đương 10%. Tuy nhiên, khi thị trường hạ nhiệt, khoản chênh này cũng giảm xuống còn 250 triệu đồng.

Cùng đó, một số chủ đầu tư cũng góp phần đẩy giá nhà ở bằng cách “đưa ra giá chào bán cao”, nâng mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn mức trung bình các dự án bất động sản. Tại khu vực chỉ có số ít, thậm chí một dự án mở bán, chủ đầu tư có thể nâng giá để thu lợi, do không có cạnh tranh và giá tham chiếu.

Tương tự, Chủ tịch HoREA cũng cho biết có trường hợp dự án theo mục tiêu ban đầu là nhà ở bình dân hoặc trung cấp, sau đó lại được chủ đầu tư chuyển sang phân khúc cao hơn, thậm chí “thổi phồng” là nhà ở cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Điều này, theo ông, làm tăng tình trạng đầu cơ, găm giữ, làm méo mó thị trường và tiêu tốn nguồn lực lớn của xã hội.

Chi phí đầu tư, xây dựng, nhân công tăng cao là một nguyên nhân khách quan khiến giá dự án mới ngày càng đắt. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng thực tế các khoản chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, quản lý đều leo thang trong hai năm qua. Ông Châu dẫn số liệu của Bộ Xây dựng về chỉ số giá xây dựng công trình nhà ở cả nước năm 2023 đã tăng gần 3% so với năm 2022 và tăng 13% so với 2020. Chưa kể, quá trình phát triển một dự án nhà ở thương mại còn phát sinh những khoản không tên để dự phòng. Giá trị các khoản dự phòng không hề nhỏ, do không hợp lệ nên không được tính vào chi phí đầu tư.

“Tuy nhiên khoản này chủ đầu tư vẫn tính vào giá bán và người mua nhà phải gánh chịu”, ông Châu cho hay.

Một số ý kiến cho rằng sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bảng giá đất điều chỉnh cũng khiến giá dự án mới tăng cao. Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA cho rằng bảng giá đất điều chỉnh chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án hiện nay được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư. Do đó, những dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã ra sổ, gồm phần lớn dự án, phân khu mở bán thời gian qua, sẽ không chịu tác động của bảng giá mới.

Dù vậy, ông Châu nói bảng giá đất điều chỉnh có thể tạo tâm lý ăn theo, kích đẩy thị trường khi doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân. Điều này có thể khiến giá nhà tăng. Chủ tịch HoREA cho rằng cần có biện pháp kiểm soát giới “đầu nậu”, cò đất tránh tình trạng lợi dụng việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh để thổi giá đất nhằm trục lợi bất chính.

Theo các chuyên gia, ngoài việc tháo gỡ pháp lý các dự án hiện hữu, hy vọng tăng nguồn cung nhà ở đang được đặt vào nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất làm dự án nhà thương mại vừa được Chính phủ trình Quốc hội. Ông Lê Hoàng Châu, cho rằng dự thảo nghị quyết nếu được thông qua sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư, doanh nghiệp được tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận tự nguyện, “thuận mua vừa bán” giữa người dân và doanh nghiệp, không xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.

“Phương thức thỏa thuận sẽ góp phần tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở thương mại, từ đó góp phần kéo giảm giá nhà”, ông Châu cho hay.

Ngọc Diễm

Một tuần qua, sau khi UBND TP HCM công bố bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng 4-38 lần (chưa nhân hệ số K) so với bảng giá cũ, rất đông người dân đến các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở Gò Vấp, Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, quận 12, TP Thủ Đức… làm thủ tục liên quan nhà đất.

TP HCM cho biết sẽ áp dụng các quy định chuyển tiếp giúp đảm bảo quyền lợi của người dân. Các trường hợp nộp hồ sơ liên quan đất đai trước thời điểm bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực (31/10) vẫn được tính thuế phí theo bảng giá cũ của Quyết định 02.

Ghi nhận của VnExpress hôm nay cho thấy dù trời mưa, khu vực tiếp nhận và trả hồ sơ đất đai tại một số quận, huyện vẫn rất nhộn nhịp và đông đúc. Tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức, hơn 16h, khu vực tiếp nhận hồ sơ vẫn chật kín người chờ nộp. Tình trạng tương tự cũng diễn ra với các huyện Củ Chi, Bình Chánh, quận 12…

Chị Nguyễn Thảo Nhi (quận Tân Phú), người vừa xin cấp số đỏ cho căn nhà trên đường Lê Ngã, nói từ 22/10 phải liên hệ với bên môi giới, nhờ đẩy nhanh thời gian hoàn thành hồ sơ để nộp.

“Nếu nộp tiền sử dụng đất theo mức mới, chi phí sẽ tăng gấp 4 lần. Rất may tôi đã nộp hồ sơ trước khi bảng giá điều chỉnh có hiệu lực, chứ không cũng chẳng biết lấy đâu ra tiền để chuyển đổi”, chị Nhi chia sẻ.

Chị Hương (TP Thủ Đức) cho biết mấy năm trước đi chuyển mục đích sử dụng 250 m2 đất nông nghiệp lên thổ cư nhưng kinh tế khó khăn nên đã xin ghi nợ tiền sử dụng đất. Khi nghe tin về bảng giá đất mới, chị vội vay mượn tiền đi đóng vì sợ để qua tháng, tiền sử dụng đất sẽ tăng từ 1,2 tỷ lên 4,5 tỷ đồng.

Anh Nguyễn Văn Chiến, nhân viên công ty dịch vụ tư vấn nhà đất, cầm cùng lúc 4 bộ hồ sơ chờ nộp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Gò Vấp. Theo anh, từ tháng 10 đã nộp xong 16 bộ hồ sơ cho khách hàng ở Gò Vấp, quận 12 và Hóc Môn, chủ yếu chuyển mục đích sử dụng, cấp sổ đỏ và có cả sang nhượng đất. Hiện tại, bên anh vẫn còn chục bộ hồ sơ đang chờ xong khâu công chứng để kịp nộp về quận trước ngày 31/10.

“Khi nghe tin hết tháng này sẽ áp dụng giá đất mới, nhiều người tá hỏa chạy hồ sơ ở các phòng công chứng để kịp nộp, tránh đóng thuế phí cao hơn 2-3 lần”, anh Chiến nói.

Tình trạng này cũng từng diễn ra từ ngày 1/8 khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, rất đông người dân đã đi nộp hồ sơ. Lúc đó TP HCM chưa ban hành bảng giá điều chỉnh cũng như chưa có hướng dẫn về cách tính thuế đất, càng khiến lượng hồ sơ bị tắc nghẽn ở các quận huyện.

Báo cáo từ Cục thuế TP HCM cho biết từ ngày 1/8 đến 27/8, cơ quan này tồn đọng hơn 8.800 hồ sơ chờ xử lý liên quan nghĩa vụ tài chính. Trong đó có 364 hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất, 277 hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, 5.448 hồ sơ chuyển nhượng bất động sản và 2.737 hồ sơ không phát sinh đến nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ…). Lượng hồ sơ tồn đọng, bị treo này chưa được giải quyết do cơ quan thuế vẫn chờ hướng dẫn cách tính mới, khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103 có hiệu lực từ 1/8.

Sau đó, UBND TP HCM cho phép sử dụng bảng giá đất hiện hành để tính thuế, lượng hồ sơ trên mới được xử lý hết. Hiện cơ quan thuế cho biết số hồ sơ đất đai mới phát sinh tăng khá nhanh.

Bảng giá điều chỉnh theo Quyết định 79 vừa ban hành sẽ có hiệu lực từ ngày 31/10 đến hết năm 2025. So với dự thảo hồi tháng 7, khung giá đất ở của thành phố có 4.299 tuyến đường đã được giảm xuống, 160 tuyến giữ nguyên và 98 đường tăng thêm. Nhìn chung, mức giá mới giảm 20-25% so với dự thảo và tăng 4-38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí. Mức giá mới này được cho là thấp hơn thị trường 25-50%.

Bảng giá đất điều chỉnh được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng, thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bảng giá này cũng được dùng để tính các khoản phí và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai.

Đánh giá tác động của bảng giá đất mới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng mức tăng này sẽ tác động mạnh đến cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, xin chuyển mục đích sử dụng đất, xin tách thửa với đất ở, đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất nhiều hơn nhiều lần so với trước đó.

Ví dụ, tiền sử dụng đất cần đóng để xin cấp sổ cho một căn hộ 150 m2 tại quận Bình Thạnh theo Quyết định 02 là khoảng 1,5 tỷ đồng. Còn theo bảng giá đất điều chỉnh sẽ hơn 8 tỷ đồng (tăng 6 lần). Hay một nền đất 100 m2 trên đường Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh) theo bảng giá mới sẽ có tiền chuyển mục đích sử dụng đất tăng 2,4 lần; tức trước đây khoảng 2,1 tỷ đồng, giờ lên hơn 5 tỷ đồng.

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH (Đại học Kinh tế TP HCM), cũng đánh giá bảng giá mới sẽ không tác động quá nhiều đến những vùng đất đai đã ổn định như khu vực trung tâm. Nhưng các khu vực vùng ven, mức tăng này sẽ là vấn đề lớn với người dân có thu nhập thấp, chưa kịp thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ phải đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ… cao hơn nhiều.

Hiện TP HCM có 110.090 ha đất nông nghiệp ở 9 địa phương sẽ chịu tác động khi bảng giá đất điều chỉnh áp dụng. Cụ thể, quận 12 (1.133 ha), Tân Phú (27,9 ha), Bình Tân (854 ha), huyện Nhà Bè (4.624,1 ha). Ngoài ra, huyện Củ Chi có 31.127,7 ha đất nông nghiệp, Hóc Môn hơn 5.235 ha), Bình Chánh là 16.555 ha, Cần Giờ và TP Thủ Đức lần lượt hơn 46.975 và 4.558 ha.

Với nhóm đối tượng chịu tác động từ bảng giá đất mới, Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP HCM cho biết Chính phủ đã giao Bộ Tài chính tham mưu ban hành Nghị định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, trong đó có chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đối với một số trường hợp.

Phương Uyên

Cách đây hơn chục năm, gia đình chị Minh Anh mua một căn hộ mới 2 phòng ngủ, diện tích 75 m2 tại một dự án nằm trên đường Phúc Xa, khu đô thị Xa La, Hà Đông. Giá khi đó là 970 triệu đồng, tức khoảng 13 triệu đồng một m2.

Giai đoạn đó, với tài chính trên dưới 1 tỷ đồng, người mua chung cư có khá nhiều lựa chọn căn hộ rộng tối thiểu 60 m2 với loạt dự án ở Hoài Đức, Hà Đông như Văn Phú, Sông Nhuệ, The Spark, Xuân Mai Tower, Xa La hay ở Hoàng Mai như Kim Văn Kim Lũ, HH Linh Đàm.

Đây cũng được coi là thời kỳ hoàng kim của căn hộ bình dân (hay còn gọi là nhà giá rẻ, vừa túi tiền). Bởi theo CBRE Việt Nam, năm 2014, căn hộ dưới 35 triệu đồng đứng đầu nguồn cung mới ra thị trường, chiếm xấp xỉ 40%.

Thậm chí đến năm 2016, nhà giá rẻ vẫn tạo nên cơn sốt thanh khoản ở cả Hà Nội và TP HCM. Khi đó, tại một số dự án ở Hà Nội, do nhu cầu của người mua quá lớn, chủ đầu tư còn phải tổ chức bốc thăm hay chênh giá hàng chục triệu sau mỗi đợt tung hàng mới ra thị trường.

Tuy nhiên, hiện tại, số tiền 1 tỷ đồng có thể chỉ đủ để sở hữu một nửa diện tích căn hộ dạng studio (rộng 28 – 32 m2) tại các dự án mới. Theo khảo sát của VnExpress tại một khu đô thị phía Tây nằm ngoài vành đai 3, các căn dạng này đang được chào bán trên thị trường sơ cấp 1,6-2 tỷ đồng, còn chung cư 1 phòng ngủ +1 (diện tích 43-48 m2) có giá thấp nhất cũng từ 2,4-2,5 tỷ đồng.

Thực tế, nguồn cung căn hộ với giá quanh mức 1 tỷ đồng tại Hà Nội đã có dấu hiệu suy giảm trong giai đoạn 2018-2020. Từ năm 2020 đến nay, thủ đô gần như “tuyệt chủng” chung cư thương mại giá rẻ.

Năm đó, nguồn cung căn hộ mới ở đột ngột giảm một nửa so với 2 năm trước, xuống mức dưới 18.000 căn, trong đó nhà trung cấp (35-60 triệu đồng một m2) lại có đến hơn 13.000 căn. Đây cũng chính là thời điểm mở đầu cho giai đoạn các doanh nghiệp không còn mặn mà với việc phát triển nhà bình dân và dần bước vào cuộc đua thiết lập mặt bằng giá mới.

Tình trạng này xuất hiện từ nhiều nguyên nhân như giá đất, chi phí xây dựng tăng, kéo giá bán đi lên. Và quan trọng nhất là nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý kéo dài, làm nguồn cung ngày càng khan hiếm, khiến giá nhà tăng tại các dự án mới.

Tiếp sau nhà giá rẻ, đến đầu năm 2022, căn hộ 2 phòng ngủ với giá khoảng 2 tỷ đồng cũng bắt đầu khan hiếm và biến mất cả ở khu vực huyện ven Hà Nội vào năm 2023. Thời điểm đó, thị trường sơ cấp thiết lập mặt bằng giá bình quân 46 triệu đồng mỗi m2. Tương ứng một căn hộ rộng 60 m2 cũng phải có giá từ gần 2,8 tỷ đồng.

Dù căn hộ mới tầm tiền này đã biến mất từ 2 năm trước, đến nay, nó vẫn là loại hình phần đông người dân có thể đáp ứng nhu cầu tài chính. Theo một khảo sát gần đây của VnExpress, hơn một nửa trong số 3.100 người tham gia trả lời rằng chỉ có khả năng mua nhà dưới 2 tỷ đồng.

Tình trạng lệch pha trên thị trường căn hộ ngày càng trầm trọng hơn khi 9 tháng đầu năm nay, nhà cao cấp (giá 60-120 triệu đồng một m2) phủ sóng gần 70% tổng nguồn cung trên thị trường. Từ cuối quý II năm nay, sau cơn sốt chung cư, giá căn hộ mới dưới 50 triệu đồng một m2 gần như vắng bóng tại Hà Nội. Đơn giá này hiện chỉ tồn tại các dự ở vùng lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hà Nam.

Điều này khiến việc mua chung cư mới, 2 phòng ngủ với giá 3 tỷ đồng hiện nay cũng bất khả thi. Thậm chí số tiền này còn không đủ sở hữu căn studio tại một dự án vừa được ra mắt tại huyện Đông Anh. Chủ đầu tư dự án này công bố mức giá thăm dò cho các căn hộ studio (diện tích 30,5-31 m2) từ 3,26 tỷ đến 3,68 tỷ đồng

Với 3 tỷ đồng, người dân hiện chỉ có thể mua căn hộ mới dạng 1 phòng ngủ + 1 hoặc studio trong các đại đô thị phía Tây, phía Đông hoặc căn hộ cũ tại một số huyện ven Hà Nội.

Như vậy, chỉ trong hơn 4 năm, các loại căn hộ phù hợp với túi tiền của người dân như 1 tỷ, 2 tỷ và cả 3 tỷ đồng đã lần lượt biến mất. Diễn biến này cũng trùng khớp với đà tăng giá mạnh mẽ của thị trường căn hộ Hà Nội từ 2020 đến nay.

Theo dữ liệu của CBRE, đến hết quý III, bình quân giá bán căn hộ sơ cấp (chưa gồm VAT, phí bảo trì) đã đạt đến 64 triệu đồng một m2, tăng 3 lần so với 10 năm trước. Tuy nhiên, giá sản phẩm này chỉ thực sự biến động mạnh từ năm 2020, với biên độ tăng gần 100%. So với TP HCM, mức tăng trong giai đoạn này của Hà Nội gấp 4 lần.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Hà Nội cho biết từ 2019 trở về trước, giá chung cư ở Hà Nội không biến động mạnh, chỉ tăng trung bình 10% mỗi năm. Theo bà, giá căn hộ tăng mạnh chỉ trong một thời gian ngắn bởi nhiều lý do, trong đó, chung cư trở nên quen thuộc hơn với người dân ở Hà Nội. Đồng thời, thị trường nhà ở cũng có thêm sự tham gia các doanh nghiệp có tiềm lực, chủ đầu tư nước ngoài giúp thị trường phát triển hơn. Ngoài ra, các dự án mới ra mắt từ đầu năm đến cũng đều nằm trong các đại đô thị đã có sẵn mặt giá cao.

Tương tự, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đánh giá định kiến đầu tư chung cư là tiêu sản đã được phá bỏ nhờ giá mua bán tăng không ngừng. Trong bối cảnh các sản phẩm như bất động sản nghỉ dưỡng đổ vỡ, đất nền nhiều nơi “đứng bánh”, chung cư lại có thể tạo ra dòng tiền cho thuê đều đặn hàng tháng với mức cao hơn gửi tiết kiệm, tiềm năng tăng giá

Bà Phạm Thị Miền, Đại diện VARS cho rằng phân khúc căn hộ vừa qua cũng đã dẫn dắt thị trường khi liên tục thiết lập mặt bằng giá mới với cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Gần đây, các dự án căn hộ có mức giá đến 80-90 triệu đồng một m2 nhưng vẫn bán chạy.

Còn theo lãnh đạo một công ty chuyên tư vấn phát triển dự án ở phía Bắc, cuộc chơi trên thị trường nhà ở 10 năm trước có đa dạng chủ đầu tư hơn, trong đó nhiều dự án nhà giá rẻ, vừa túi tiền đến từ các công ty có vốn đầu tư nhà nước hay doanh nghiệp tầm trung, thậm có cả doanh nghiệp trái ngành.

Trong khi đó, những năm gần đây thị trường gần như chỉ đón thêm dự án từ vài chủ đầu tư có tiềm lực và cũng định vị ở phân khúc sản phẩm cao. Doanh nghiệp nước ngoài tham gia thị trường cũng phải thông qua M&A quỹ đất, đội thêm chi phí nên không thể thiết lập giá sản phẩm ở mức thấp nhằm đảm bảo biên lợi nhuận.

Tình trạng lệch pha này khó có thể sớm cải thiện khi loạt dự án cao cấp, hạng sang tiếp tục đổ bộ thị trường. Mức giá 100 triệu đồng một m2 hiện nay không xa lạ với thị trường chung cư Hà Nội như vài năm trước. Thậm chí, một số dự án căn hộ cũng được chủ đầu tư thiết lập mức giá đến mốc 200 triệu đồng một m2 – cao ngang ngửa biệt thự liền kề ở vùng ven.

Nhiều đơn vị nghiên cứu dự báo nguồn chung cư Hà Nội có thể tăng mạnh trở lại từ năm sau. Trong hai năm tới, thị trường này có thể đón gần 50.000 căn hộ mới, chủ yếu từ khu vực phía Tây và Đông. Tuy nhiên, nhà bình dân, nhà vừa túi tiền vẫn sẽ thiếu vắng khi phân khúc cao cấp vẫn có thể duy trì tỷ trọng khoảng 70% trong tổng nguồn cung mới.

Anh Tú – Ngọc Diễm

Tại phiên thảo luận về báo cáo giám sát hoạt động thị trường bất động sản và nhà ở xã hội ngày 28/10, GS Hoàng Văn Cường, nguyên Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế quốc dân, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội, nói trong bối cảnh cầu tăng, cung khan hiếm, nhiều người tìm cách đẩy giá bất động sản lên cao để kiếm lời.

“Môi giới tung tin để thổi giá, người đấu giá cố tình bỏ giá cao để đẩy giá thị trường. Dư luận cho rằng doanh nghiệp bắt tay đưa giá cao để thiết lập một mặt bằng giá”, ông Cường nói.

Do vậy, để kiểm soát tình trạng tăng giá bất động sản, ngăn chặn tình trạng bỏ giá cao bất thường rồi bỏ cọc, ông Cường đề xuất bổ sung quy định người tham gia đấu giá phải chứng minh năng lực về tài chính để mua được tài sản đó. Việc chứng minh thông qua khoản tiền gửi ngân hàng hoặc các tài sản khác và phải cam kết nếu bỏ cọc sẽ bị xử lý.

Theo ông Cường, những người có nhu cầu thật, sẽ không ngại chứng minh khả năng thanh toán. Như vậy, phiên đấu giá sẽ loại bỏ được những người tham gia để mua đi, bán lại, đặc biệt là người trả giá cao rồi bỏ cọc. Bên cạnh đó, cách làm này sẽ tránh phải tăng tiền đặt cọc, tránh hạn chế số người tham gia đấu giá và mất đi tính cạnh tranh.

Ông cũng đề nghị cơ quan quản lý Nhà nước kiểm tra yếu tố hình thành giá khi có sự biến động bất thường. Việc này giúp phát hiện được sự bất thường của các giá bán, bảo vệ người tiêu dùng và là cơ sở để thu thuế điều tiết phần thu nhập tăng lên do giá cao.

Đại biểu Dương Văn Phước, Chánh Văn phòng Đoàn Quảng Nam, đồng tình cần đánh giá năng lực của người đấu giá. Nhưng thực tế, ông Phước cho rằng trong từng phiên đấu giá không thể đánh giá kịp.

Dẫn chứng tại Quảng Nam, ông Phước nói có một phiên đấu giá mỏ cát giá ban đầu chỉ 1,8 triệu. Nhưng sau 200 vòng, từ 8h sáng ngày hôm nay đến 8h sáng ngày hôm sau, cát từ 150.000 đồng/m3 lên tới 2,3 triệu đồng/m3. “Nguy cơ bỏ cọc là chắc chắn, chúng tôi có thể khẳng định như vậy”, ông Phước nói.

Mục tiêu của người đấu giá ở đây là muốn thắng bằng được để bỏ cọc, nhằm mục đích độc quyền, lũng đoạn và đẩy giá lên cao. Theo quy định, tiền đặt cọc tối đa 20% giá khởi điểm. Tức là chỉ cần vài trăm triệu để đạt mục đích, doanh nghiệp sẵn sàng bỏ cọc. Việc này dẫn đến giá cát cao ngất ngưởng và ảnh hưởng trực tiếp đến tất cả công trình đầu tư công tại Quảng Nam.

Ông lo ngại đấu giá không thực chất sẽ trở thành công cụ để lũng đoạn và thị trường buôn bán trở thành nơi để trục lợi. Vì vậy, ông Phước đề nghị tăng tiền đặt cọc theo từng vòng đấu, theo lũy tiến để buộc người đấu giá phải cân nhắc khi bỏ cọc. Bên cạnh đó, ông đề nghị cấm doanh nghiệp tiếp tục đấu giá trên các lĩnh vực họ từng bỏ cọc.

Giơ biển tranh luận, đại biểu Hoàng Văn Cường nói hiện nay phí đặt cọc đang quy định là từ 5 đến 20%. Ví dụ, bất động sản giá 10 tỷ ban đầu, như vậy đặt cọc phải bỏ 2 tỷ là quá lớn song không phải ai tham gia đều được mua. Có thể 10 người tham gia chỉ được một người mua.

Như vậy, đặt cọc một lượng tiền khá lớn mà chưa chắc mình đã được mua, tạo ra tâm lý e ngại, cản trở về tính toán kinh tế làm hạn chế người tham gia. Nhưng, nếu chứng minh năng lực tài chính thông qua tiền trong ngân hàng, các bất động sản, sau này bỏ cọc, cơ quan quản lý có thể xử lý bằng tài sản anh có.

“Những người không có tiền nhưng tham gia chỉ nhằm sang tay ngay sẽ không có đủ điều kiện để minh chứng, không tham gia được, ngăn chặn được triệt để tình trạng bỏ cọc”, ông Cường nói.

Hồi tháng 9, phiên đấu giá gây xôn xao tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai. Đến nay chỉ 13 lô hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Khoảng 80% người trúng đấu giá đã bỏ cọc.

Đây là một trong những phiên đấu giá vùng ven gây xôn xao thị trường trong tháng 8. Bởi số lượng hồ sơ đăng ký lên đến 4.600 hồ sơ với hơn 1.500 người, tương đương một thửa đất có hơn 22 người quan tâm. 68 lô đất được bán thành công với giá gấp 5-8 lần khởi điểm, cao nhất đạt trăm triệu đồng một m2.

Sơn Hà

Cách đây hơn chục năm, gia đình chị Minh Anh mua một căn hộ mới 2 phòng ngủ, diện tích 75 m2 tại một dự án nằm trên đường Phúc Xa, khu đô thị Xa La, Hà Đông. Giá khi đó là 970 triệu đồng, tức khoảng 13 triệu đồng một m2.

Giai đoạn đó, với tài chính trên dưới 1 tỷ đồng, người mua chung cư có khá nhiều lựa chọn căn hộ rộng tối thiểu 60 m2 với loạt dự án ở Hoài Đức, Hà Đông như Văn Phú, Sông Nhuệ, The Spark, Xuân Mai Tower, Xa La hay ở Hoàng Mai như Kim Văn Kim Lũ, HH Linh Đàm.

Đây cũng được coi là thời kỳ hoàng kim của căn hộ bình dân (hay còn gọi là nhà giá rẻ, vừa túi tiền). Bởi theo CBRE Việt Nam, năm 2014, căn hộ dưới 35 triệu đồng đứng đầu nguồn cung mới ra thị trường, chiếm xấp xỉ 40%.

Thậm chí đến năm 2016, nhà giá rẻ vẫn tạo nên cơn sốt thanh khoản ở cả Hà Nội và TP HCM. Khi đó, tại một số dự án ở Hà Nội, do nhiều cầu của người mua quá lớn, chủ đầu tư còn phải tổ chức bốc thăm hay chênh giá hàng chục triệu sau mỗi đợt tung hàng mới ra thị trường.

Tuy nhiên, hiện tại, số tiền 1 tỷ đồng có thể chỉ đủ để sở hữu một nửa diện tích căn hộ dạng studio (rộng 28 – 32 m2) tại các dự án mới. Theo khảo sát của VnExpress tại một khu đô thị phía Tây nằm ngoài vành đai 3, các căn dạng này đang được chào bán trên thị trường sơ cấp 1,6-2 tỷ đồng, còn chung cư 1 phòng ngủ +1 (diện tích 43-48 m2) có giá thấp nhất cũng từ 2,4-2,5 tỷ đồng.

Thực tế, nguồn cung căn hộ với giá quanh mức 1 tỷ đồng tại Hà Nội đã có dấu hiệu suy giảm trong giai đoạn 2018-2020. Từ năm 2020 đến nay, thủ đô gần như “tuyệt chủng” chung cư thương mại giá rẻ.

Năm đó, nguồn cung căn hộ mới ở đột ngột giảm một nửa so với 2 năm trước, xuống mức dưới 18.000 căn, trong đó nhà trung cấp (35-60 triệu đồng một m2) lại có đến hơn 13.000 căn. Đây cũng chính là thời điểm mở đầu cho giai đoạn các doanh nghiệp không còn mặn mà với việc phát triển nhà bình dân và dần bước vào cuộc đua thiết lập mặt bằng giá mới.

Tình trạng này xuất hiện từ nhiều nguyên nhân như giá đất, chi phí xây dựng tăng, kéo giá bán đi lên. Và quan trọng nhất là nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý kéo dài, làm nguồn cung ngày càng khan hiếm, khiến giá nhà tăng tại các dự án mới.

Tiếp sau nhà giá rẻ, đến đầu năm 2022, căn hộ 2 phòng ngủ với giá khoảng 2 tỷ đồng cũng bắt đầu khan hiếm và biến mất cả ở khu vực huyện ven Hà Nội vào năm 2023. Thời điểm đó, thị trường sơ cấp thiết lập mặt bằng giá bình quân 46 triệu đồng mỗi m2. Tương ứng một căn hộ rộng 60 m2 cũng phải có giá từ gần 2,8 tỷ đồng.

Dù căn hộ mới tầm tiền này đã biến mất từ 2 năm trước, đến nay, nó vẫn là loại hình phần đông người dân có thể đáp ứng nhu cầu tài chính. Theo một khảo sát gần đây của VnExpress, hơn một nửa trong số 3.100 người tham gia trả lời rằng chỉ có khả năng mua nhà dưới 2 tỷ đồng.

Tình trạng lệch pha trên thị trường căn hộ ngày càng trầm trọng hơn khi 9 tháng đầu năm nay, nhà cao cấp (giá 60-120 triệu đồng một m2) phủ sóng gần 70% tổng nguồn cung trên thị trường. Từ cuối quý II năm nay, sau cơn sốt chung cư, giá căn hộ mới dưới 50 triệu đồng một m2 gần như vắng bóng tại Hà Nội. Đơn giá này hiện chỉ tồn tại các dự ở vùng lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hà Nam.

Điều này khiến việc mua chung cư mới, 2 phòng ngủ với giá 3 tỷ đồng hiện nay cũng bất khả thi. Thậm chí số tiền này còn không đủ sở hữu căn studio tại một dự án vừa được ra mắt tại huyện Đông Anh. Chủ đầu tư dự án này công bố mức giá thăm dò cho các căn hộ studio (diện tích 30,5-31 m2) từ 3,26 tỷ đến 3,68 tỷ đồng

Với 3 tỷ đồng, người dân hiện chỉ có thể mua căn hộ mới dạng 1 phòng ngủ + 1 hoặc studio trong các đại đô thị phía Tây, phía Đông hoặc căn hộ cũ tại một số huyện ven Hà Nội.

Như vậy, chỉ trong hơn 4 năm, các loại căn hộ phù hợp với túi tiền của người dân như 1 tỷ, 2 tỷ và cả 3 tỷ đồng đã lần lượt biến mất. Diễn biến này cũng trùng khớp với đà tăng giá mạnh mẽ của thị trường căn hộ Hà Nội từ 2020 đến nay.

Theo dữ liệu của CBRE, đến hết quý III, bình quân giá bán căn hộ sơ cấp (chưa gồm VAT, phí bảo trì) đã đạt đến 64 triệu đồng một m2, tăng 3 lần so với 10 năm trước. Tuy nhiên, giá sản phẩm này chỉ thực sự biến động mạnh từ năm 2020, với biên độ tăng gần 100%. So với TP HCM, mức tăng trong giai đoạn này của Hà Nội gấp 4 lần.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Hà Nội cho biết từ 2019 trở về trước, giá chung cư ở Hà Nội không biến động mạnh, chỉ tăng trung bình 10% mỗi năm. Theo bà, giá căn hộ tăng mạnh chỉ trong một thời gian ngắn bởi nhiều lý do, trong đó, chung cư trở nên quen thuộc hơn với người dân ở Hà Nội. Đồng thời, thị trường nhà ở cũng có thêm sự tham gia các doanh nghiệp có tiềm lực, chủ đầu tư nước ngoài giúp thị trường phát triển hơn. Ngoài ra, các dự án mới ra mắt từ đầu năm đến cũng đều nằm trong các đại đô thị đã có sẵn mặt giá cao.

Tương tự, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đánh giá định kiến đầu tư chung cư là tiêu sản đã được phá bỏ nhờ giá mua bán tăng không ngừng. Trong bối cảnh các sản phẩm như bất động sản nghỉ dưỡng đổ vỡ, đất nền nhiều nơi “đứng bánh”, chung cư lại có thể tạo ra dòng tiền cho thuê đều đặn hàng tháng với mức cao hơn gửi tiết kiệm, tiềm năng tăng giá

Bà Phạm Thị Miền, Đại diện VARS cho rằng phân khúc căn hộ vừa qua cũng đã dẫn dắt thị trường khi liên tục thiết lập mặt bằng giá mới với cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Gần đây, các dự án căn hộ có mức giá đến 80-90 triệu đồng một m2 nhưng vẫn bán chạy.

Còn theo lãnh đạo một công ty chuyên tư vấn phát triển dự án ở phía Bắc, cuộc chơi trên thị trường nhà ở 10 năm trước có đa dạng chủ đầu tư hơn, trong đó nhiều dự án nhà giá rẻ, vừa túi tiền đến từ các công ty có vốn đầu tư nhà nước hay doanh nghiệp tầm trung, thậm có cả doanh nghiệp trái ngành.

Trong khi đó, những năm gần đây thị trường gần như chỉ đón thêm dự án từ vài chủ đầu tư có tiềm lực và cũng định vị ở phân khúc sản phẩm cao. Doanh nghiệp nước ngoài tham gia thị trường cũng phải thông qua M&A quỹ đất, đội thêm chi phí nên không thể thiết lập giá sản phẩm ở mức thấp nhằm đảm bảo biên lợi nhuận.

Tình trạng lệch pha này khó có thể sớm cải thiện khi loạt dự án cao cấp, hạng sang tiếp tục đổ bộ thị trường. Mức giá 100 triệu đồng một m2 hiện nay không xa lạ với thị trường chung cư Hà Nội như vài năm trước. Thậm chí, một số dự án căn hộ cũng được chủ đầu tư thiết lập mức giá đến mốc 200 triệu đồng một m2 – cao ngang ngửa biệt thự liền kề ở vùng ven.

Nhiều đơn vị nghiên cứu dự báo nguồn chung cư Hà Nội có thể tăng mạnh trở lại từ năm sau. Trong hai năm tới, thị trường này có thể đón gần 50.000 căn hộ mới, chủ yếu từ khu vực phía Tây và Đông. Tuy nhiên, nhà bình dân, nhà vừa túi tiền vẫn sẽ thiếu vắng khi phân khúc cao cấp vẫn có thể duy trì tỷ trọng khoảng 70% trong tổng nguồn cung mới.

Anh Tú – Ngọc Diễm

Theo dự thảo quyết định khung giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, với nhà chung cư không có thang máy, mức giá dịch vụ tối thiểu là 700 đồng/m2/tháng, tối đa là 5.000 đồng/m2/tháng. Với nhà chung cư có thang máy, dự kiến quy định mức giá dịch vụ tối thiểu 1.200 đồng/m2/tháng; tối đa 16.500 đồng/m2/tháng.

Mức giá trên không thay đổi so với khung giá được thành phố ban hành năm 2017. Riêng với mức tối đa ở cả chung cư không có thang máy (5.000 đồng/m2) và có thang máy (16.500 đồng/m2) được giữ nguyên qua 4 lần thành phố công bố khung giá vào các năm 2014, 2015, 2017 và dự thảo đang lấy ý kiến.

Khung giá dịch vụ nhà chung cư nêu trên chưa tính đến các khoản thu được từ kinh doanh dịch vụ của nhà chung cư. Trong trường hợp có nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ khác thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư, Chủ đầu tư, Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm tính toán để bù đắp chi phí dịch vụ để giảm giá.

Bên cạnh đó, khung giá cũng chưa bao gồm các dịch vụ cao cấp như tắm hơi, bể bơi, truyền hình cáp, Intenet hoặc các dịch vụ cao cấp khác.

Cũng như địa phương khác, ở Hà Nội, đa số các chung đang áp dụng cơ chế tự thỏa thuận mức giá dịch vụ nhà chung cư giữa cư dân với chủ đầu tư hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ. Tuy nhiên, giá dịch vụ cũng là một trong nhiều nội dung gây mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư hoặc ban quản trị.

Số liệu thống kê sau đợt giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội công bố giữa năm 2023 cho thấy, Hà Nội là địa phương đứng đầu cả nước về số lượng chung cư, với 3.015 căn, gấp gần 2 lần con số 1.635 căn của TP HCM. Số lượng chung cư của Hà Nội cũng bằng 51% tổng số chung cư của cả nước, trong đó hơn một nửa số chung cư của Hà Nội (1.880 căn) được xây dựng trước năm 1994.

Khung giá dịch vụ nhà chung cư của Hà Nội dự kiến được ban hành trong cuối năm 2024 và thay thế Quyết định số 234 năm 2017.

Võ Hải

Theo đại diện chủ đầu tư, 2.000 nhà đầu tư miền Bắc đã đổ về nhà thi đấu Hà Nam tìm suất mua căn hộ giá từ một tỷ đồng (sau khi nhận ưu đãi 18%, không bao gồm thuế VAT và phí bảo trì) của chủ đầu tư Sun Group.

Ông Hoàng Tùng Anh, Trưởng phòng Kinh doanh, Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Four Home chi nhánh Hà Nam cho biết, trong khi thị trường khan hiếm căn hộ dưới 50 triệu đồng một m2 thì chính sách chiết khấu đến 18% do Sun Group tung ra là tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn dành cho khách thanh toán sớm. Do đó, nhiều nhà đầu tư đã xuống tiền ngay khi đến thăm dự án. “Giỏ hàng hết liên tục không đủ bán, hầu như không có cơ hội cho khách đến sau”, ông Tùng Anh chia sẻ.

Căn hộ Art Residence có thiết kế tối ưu với không gian mở về chiều cao, mức giá vừa túi tiền của người trẻ mới đi làm, người già có chút tài sản tích lũy, người trưởng thành muốn có ngôi nhà thứ hai nghỉ dưỡng cuối tuần.

Đưa mẹ đi xem căn hộ mẫu một phòng ngủ cộng một, anh Nguyễn Văn Minh (Thành phố Phủ Lý) nhận thấy với diện tích đến 68 m2, gia đình anh có thể bố trí nhiều không gian sinh hoạt khác nhau, vừa riêng tư, vừa đầm ấm. Anh khẳng định sẽ mua một căn ở đây bởi không gian đô thị hiện đại, lại đủ tiện ích. Ngày lễ, tết còn được xem bắn pháo hoa, tham gia lễ hội.

Trưởng phòng Kinh doanh Bất động sản Bắc Bộ – Đất Xanh Miền Bắc, anh Cao Tuấn Vũ cho hay, hầu hết khách thăm quan nhà mẫu đều thích thú với diện tích hữu dụng được sở hữu. Theo anh Vũ, một số khách hàng thậm chí không quan tâm đến mức giá vì họ đã thích thiết kế của dạng căn hộ này và chọn sẵn tầng yêu thích. Ngay khi chủ đầu tư công bố bảng hàng thì họ quyết định xuống tiền luôn vì không muốn bỏ lỡ.

Ngoài khách Hà Nội, Hà Nam, trong ngày 26/10, anh Vũ còn nhận đặt hàng của khách đến từ Ninh Bình, Hưng Yên, Thái Bình… vì nhận định đây là đô thị nghỉ dưỡng trung tâm của cả vùng châu thổ sông Hồng, trước đó gần như chưa có dự án nào lớn đến vậy.

Căn hộ Art Residence được áp dụng nhiều biện pháp về thiết kế và công nghệ, kỹ thuật thi công giúp tối ưu diện tích. Nhờ đó giá trung bình trên diện tích sử dụng ở mức 24 – 25 triệu đồng một m2 . “Từ một đến hai tỷ đồng là khách hàng có thể sở hữu căn hộ tại Sun Urban City, hưởng toàn bộ hệ thống tiện ích tại đây”, ông Nguyễn Cao Cường, Phó Tổng giám đốc Sun Property (thành viên Sun Group) nhấn mạnh.

Sau khi chốt mua một căn hộ Art Residence tại tầng 6, chị Nguyễn Thị Thanh Thảo (người dân thành phố Hưng Yên) cho biết mức giá sau khi áp dụng các chiết khấu, ưu đãi còn hơn một tỷ đồng, phù hợp túi tiền, tiến độ thi công lại nhanh. Do con gái đang theo học tại một trường liên cấp tại Hà Nam, ngày thường phải đi lại bằng xe tuyến nên chị Thảo dự kiến 8 tháng sau, khi căn hộ được bàn giao, gia đình chị sẽ chuyển tới đây ở để thuận lợi cho việc học tập của con.

“Thời gian di chuyển từ Hưng Yên đi Phủ Lý chỉ 25 phút. Nhà tôi chốt ngay căn khi nghe công bố giá vì đã tin tưởng chất lượng xây dựng của Sun Group. Tôi cũng sẽ rủ bạn bè cùng mua để có nơi nghỉ ngơi, tụ tập cuối tuần”, chị Thảo nói.

Đại diện chủ đầu tư khẳng định, khách mua nhà thời điểm này sẽ nhận căn hộ vào tháng 6/2025. Khách hàng cũng sẽ trở thành những cư dân đầu tiên thụ hưởng hệ thống tiện ích tại Sun Urban City Phủ Lý dự kiến hoàn thành đầu năm sau. Cụ thể, trục đại lộ lễ hội, show nhạc nước dự kiến ra mắt Tết âm lịch 2025, công viên nước Sun World dự kiến ra mắt dịp 30/4/2025.

Thế Đan