Olympus Blog

Ngôi nhà có một tầng và gác lửng, được xây dựng trên khu đất rộng 160 m2 tại Điện Bàn (Quảng Nam). Đây là nơi sinh sống của một gia đình trẻ.

Trên diện tích xây dựng 140 m2, ý tưởng thiết kế công trình là kết hợp cân bằng giữa phong cách hiện đại và truyền thống của miền Trung. KTS đã chọn mái ngói và gỗ tự nhiên để định hình kiến trúc tổng thể.

Về công năng, ngôi nhà gồm một phòng khách liền bếp – ăn có tầm nhìn mở ra khoảng sân vườn, hai phòng ngủ, không gian đọc sách kiêm làm việc riêng biệt và khu thờ cúng. Trong đó, khu ở với diện tích vửa đủ kết hợp các khoảng đóng – mở thiết kế khéo léo, khoảng sân vườn ở trước, giúp công trình thêm thoáng mát và gần gũi với thiên nhiên.

Sáng 13/11, thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy trình bày tờ trình dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm mở rộng đất làm dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận.

Theo Luật Nhà ở 2014, từ 1/7/2015, nhà đầu tư chỉ được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở. Đây là điểm khác với Luật Đất đai. Chính phủ cho rằng cơ chế này làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, chưa có đất ở.

Bởi thực tế hạn mức giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân tối đa là 400 m2, còn lại là đất nông nghiệp trong cùng thửa. Do đó, nhà đầu tư không thể thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trong khu dân cư để làm dự án nhà ở thương mại. Chưa kể, phần lớn dự án bất động sản đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở và gồm nhiều loại khác nhau như đất giao thông, cây xanh…

Do đó, để tháo gỡ vướng mắc, tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, Chính phủ đề xuất cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại. Chính sách này được đề nghị thí điểm trong 5 năm.

Dự án được chọn thí điểm phải được thực hiện tại khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.

UBND cấp tỉnh sẽ xem xét, cấp phép cho tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cùng với đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về đất đai, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư.

Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng với đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh thì cần văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Công an.

Việc thí điểm này, theo Chính phủ là bước tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá tăng cao do một phần nguyên nhân từ khó khăn tiếp cận đất đai.

Thẩm tra, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế đề cập nhiều ý kiến tại cơ quan này cho rằng quy định các loại đất được thực hiện thí điểm quá rộng, gồm đất trồng lúa, đất rừng (rừng đặc dụng, phòng hộ, rừng sản xuất), đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh…

Cơ quan thẩm tra lưu ý cần kiểm soát chặt chẽ để không chuyển đổi mục đích sử dụng với đất lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ hay quốc phòng, đất an ninh với diện tích lớn. Bởi việc này sẽ làm ảnh hưởng đến bảo vệ môi trường, an ninh lương thực, an ninh quốc phòng.

Theo ông Thanh, có ý kiến lo ngại việc cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở để làm dự án nhà ở thương mại sẽ dẫn đến sốt giá đất nông nghiệp và các loại đất khác. Việc này có thể gây ra nhiều khó khăn cho người dân và doanh nghiệp, cũng như Nhà nước khi cần thu hồi, đền bù đất.

Do đó, Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ rà soát, làm rõ việc áp dụng cơ chế thí điểm qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng hoặc đang có quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (thương mại, dịch vụ). Việc này nhằm tránh tình trạng lạm dụng chính sách, hợp thức hóa các tồn tại, thậm chí sai phạm (nếu có) hoặc tạo xu thế mua gom, đầu cơ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để làm các dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, cơ quan này đề nghị làm rõ nguyên tắc thực hiện với trường hợp có nhiều dự án đề nghị thí điểm, nhất là tại Hà Nội, TP HCM – nơi có nhiều dự án bất động sản đang vướng mắc. Có ý kiến đề nghị không quy định tiêu chí này để tránh phát sinh thủ tục hoặc tạo cơ chế “xin – cho”.

Theo chương trình, hôm nay Quốc hội thảo luận tại tổ nội dung này, tại hội trường ngày 21/11 và thông qua vào cuối kỳ họp.

Anh Minh

Dự án cao tầng ra mắt giữa lúc TP HCM trong giai đoạn cung không đủ cầu nên nhận được nhiều sự chú ý. Hai tòa tháp được bố trí ở địa thế đẹp bậc nhất của The Global City – khu đô thị 117 ha với quy hoạch bài bản, theo tiêu chuẩn quốc tế.

Theo đó, bộ đôi cao tầng nằm giữa hai mặt tiền chính của The Global City, ngay giao điểm hai trục đường chính Đỗ Xuân Hợp và đường Liên Phường, cận kề những tiện ích trọng điểm của khu đô thị.

Trong đó, đường Liên Phường là trục xuyên tâm hiện hữu tại dự án. Giữa tháng 10, nhà phát triển đã khởi công xây thêm đoạn đường dẫn và cầu bắc qua Rạch Mương Kinh để kết nối trục hiện hữu này vào khu liên hợp thể thao quốc gia Rạch Chiếc. Khi hoàn thành, từ dự án, cư dân có thể kết nối thẳng đến đại lộ Mai Chí Thọ, Võ Nguyên Giáp và tuyến Metro số 1, di chuyển đến An Phú, Thảo Điền, Thủ Thiêm, Quận 1 trong 5-15 phút di chuyển.

Còn đường Đỗ Xuân Hợp nằm trong kế hoạch mở rộng lên 30 m của TP HCM. Trên tuyến đường này cầu Nam Lý đã thông xe vào đầu tháng 10/2024. Loạt hạ tầng của khu Đông đang rục rịch khởi động như Vành đai 3, Vành đai 2 khép kín, mở rộng cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây… góp phần tăng liên kết và gia tăng giá trị cho bất động sản khu vực.

Với Masteri Grand View, dự án cung cấp đa dạng loại hình căn hộ từ một đến bốn phòng ngủ, dễ lựa chọn cho nhu cầu ở hoặc đầu tư. Diện tích dao động từ 57 đến 181 m2. Các căn đều được thiết kế bo góc, bao trọn tầm nhìn khu đô thị, giúp trải nghiệm hệ tiện ích chuẩn quốc tế. Dự kiến bàn giao vào năm 2026, dự án kỳ vọng hiện thực hóa phong cách sống thời thượng, khác biệt cho chủ nhân sở hữu.

Nằm tại trung tâm của khu đô thị, dự án cao tầng thừa hưởng những giá trị sẵn có từ không gian sống đến tiện ích. The Global City là khu đô thị phức hợp chuẩn quốc tế đầu tiên tại Việt Nam được thiết kế và quy hoạch bởi Foster+Partners. Tại đây, khu nhà phố thương mại Soho đã bàn giao, thu hút cư dân đến sinh sống và đông đảo thương hiệu tham gia hoạt động kinh doanh. Đan xen là các tổ hợp tiện ích vui chơi – giải trí – mua sắm với lượng khách lên đến hàng chục nghìn người mỗi tuần.

Dự án ra mắt vào ngay thời điểm bảng giá đất mới TP HCM có hiệu lực, luật mới liên quan bất động sản ở giai đoạn đầu. Cùng thời điểm này hàng loạt công trình hạ tầng đang triển khai tại khu Đông TP HCM nhằm đón đầu “tương lai sáng” vào quý đầu năm 2025.

Trong tương lai, đô thị còn có thêm trường học, tiện ích y tế, trung tâm thương mại 123.000 m2, góp phần tăng thêm sức sống và giá trị bất động sản.

Dữ liệu từ CBRE Việt Nam Quý 2II/2024 cho thấy do nguồn cung hạn chế, hầu hết các đợt ra hàng mới tại TP HCM đều ghi nhận tỉ lệ bán tốt, ở cả phân khúc giá trung cấp, cao cấp lẫn hạng sang. Trong quý III/2024, CBRE tiếp tục ghi nhận một số dự án căn hộ tái khởi động mạnh dạn tăng giá từ 10-30%. Trong đó, căn hộ hạng sang có tốc độ tăng giá chuyển nhượng 10-20% so với cùng kỳ năm trước nhờ vị trí đắc địa, chất lượng bàn giao cao cấp và khả năng cho thuê cao.

Theo nhà phát triển Masterise Homes, điều này cho thấy, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là các sản phẩm chất lượng, pháp lý hoàn chỉnh. “Với Masteri Grand View, chúng tôi cung cấp sản phẩm căn hộ chất lượng với giá trị đầu tư vững bền trong tâm thế tiên phong dẫn dắt khi thị trường vào chu kì mới”, đại diện nhà phát triển nói.

Hoài Phương

Theo nghị quyết của HĐND Kiên Giang, 3 dự án cần chuyển mục đích sử dụng đất, khoảng 91 ha đất rừng. Quy mô lớn nhất là Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm với gần 58 ha đất rừng đặc dụng cần được chuyển đổi.

Theo đồ án điều chỉnh quy hoạch 1/2000, Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm có quy mô khoảng 174 ha. Khu này nằm tại tiểu khu 62, phân khu phục hồi sinh thái Vườn Quốc gia Phú Quốc, xã Bãi Thơm với một mặt giáp biển.

Dự án gồm khu du lịch, dân cư với nhà ở làng nghề mới (cao 1-3 tầng), nhà ở xã hội (nhà phố tối đa 3 tầng), chung cư nhà xã hội (cao nhất 8 tầng). Quy mô khu du lịch dự kiến 6.700 người, gồm khách lưu trú và vãng lai, còn khu dân cư khoảng 7.000 người.

Theo báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM), dự án do Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Thành phố – Đảo Phú Quốc làm chủ đầu tư, gồm ba phân kỳ. Phân kỳ 1 gồm khu dân cư làng nghề, tái định cư và nhà ở xã hội. Hai phân kỳ còn lại tập trung khu du lịch sinh thái với các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn, khu dân cư làng nghề, nhà ở cao tầng…

Tổng vốn đầu tư dự án 4.900 tỷ đồng, gồm 636 tỷ đồng chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng. Dự án dự kiến đưa 3 các phân kỳ hoạt động từ quý IV/2025.

Hai dự án còn lại cũng được HĐND tỉnh Kiên Giang duyệt chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác gồm Xây dựng một số hạng mục trong khu vực phòng thủ tỉnh giai đoạn 2021-2025 và Xây dựng doanh trại Tiểu đoàn 1 tàu hỗn hợp, Lữ đoàn 962, Quân khu 9.

Theo quy hoạch, TP Phú Quốc sẽ trở thành trung tâm dịch vụ, du lịch sinh thái biển mang tầm quốc tế đến năm 2030. Hiện nay, thành phố có hơn 470 cơ sở lưu trú với gần 25.000 phòng, trong đó có 17 khách sạn đạt tiêu chuẩn 5 sao. Những năm qua, bất động sản nghỉ dưỡng được xem là phân khúc phát triển mạnh tại địa phương.

Tuy nhiên, phân khúc này đang rơi vào cảnh ảm đạm, thanh khoản kém. Lý do được nhiều chuyên gia chỉ ra là nguồn cung dư thừa, sản phẩm thiếu bản sắc, hiệu quả kinh doanh thấp.

Đình Trí

Đầu tháng 11, công trường dự án Sun Urban City Hà Nam tấp nập xe, máy móc, thiết bị. Dự án có sự tham gia của gần 2.000 công nhân xây dựng từ các nhà thầu Contecons, Delta, Tân Minh Nhân, Phan Vũ. Những hạng mục đầu tiên của đại đô thị nghỉ dưỡng quy mô 420 ha dần lộ diện, gồm công viên nước Sun World, 2 phân khu thấp tầng và cao tầng, trục lễ hội Nguyễn Văn Linh rộng 150 m, trục đường Điện Biên Phủ rộng 68 m…

Ngôi nhà có quy mô 4 tầng, được xây trên khu đất rộng 36 m2 tại một khu dân cư đông đúc ở TP Đà Nẵng.

Diện tích xây dựng chưa đến 34 m2 đặt ra một thử thách lớn khi thiết kế, nhằm tận dụng tối đa không gian và đảm bảo đầy đủ công năng cần thiết cho gia đình. Giải pháp được đưa ra là bố trí các phòng chức năng nhỏ gọn phù hợp nhu cầu sử dụng, thuận tiện cho việc di chuyển và đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi, giải trí của các thành viên.

Quyết định này vừa được UBND TP HCM ban hành, có hiệu lực từ nay đến hết năm 2027.

Theo đó, Sở Xây dựng thành phố sẽ là cơ quan tiếp nhận hồ sơ xin cấp phép việc chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư, lấy ý kiến các sở, ngành, địa phương, thẩm định hồ sơ và trình UBND TP HCM xem xét, quyết định nếu dự án đủ điều kiện.

Như vậy, đối với thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản (toàn bộ hoặc một phần), Sở Xây dựng được ủy quyền thực hiện gần như toàn bộ các bước, từ tiếp nhận, thẩm định đến trình cho UBND thành phố. UBND chỉ thực hiện bước cuối cùng là ra quyết định cho phép chuyển nhượng. Trước đó, việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản trên địa bàn là do UBND TP HCM đảm trách.

Sự thay đổi này được thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và đề nghị trước đó của Sở Xây dựng.

Với các trường hợp bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, Sở Xây dựng cũng là nơi tiếp nhận hồ sơ dự án, kiểm tra điều kiện kinh doanh và trả kết quả cho chủ đầu tư. Nếu không đủ điều kiện thì cần nêu rõ lý do.

Ngoài ra thành phố đã ủy quyền cho Sở này chịu trách nhiệm cấp giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản. Đây cũng sẽ là đơn vị chịu trách nhiệm ra quyết định thu hồi giấy phép, chấm dứt, tạm ngừng hoạt động, quản lý, giám sát, kiểm tra hoạt động các sàn giao dịch bất động sản theo quy định.

Báo cáo từ UBND TP HCM cho thấy, 9 tháng đầu năm, thành phố đã có 12 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, hai dự án được cấp phép xây dựng với hơn 31.000 căn hộ thương mại đang triển khai, 1.611 căn hộ hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn và 3 dự án nhà ở xã hội xây dựng hoàn thành với 2.122 căn hộ.

Sở này cũng cho biết, đến cuối tháng 8, toàn thành phố có 64 sàn giao dịch bất động sản.

Phương Uyên

Theo Luật Nhà ở 2014, từ 1/7/2015, nhà đầu tư chỉ được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở. Cơ chế này, theo Chính phủ, làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, chưa có đất ở.

Do đó, Chính phủ đề xuất cho thí điểm trong 5 năm việc nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại.

Góp ý tại thảo luận tổ ở Quốc hội ngày 13/11, bà Nguyễn Phương Thủy, Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật nêu thực tế giá đất đang sốt, tăng phi mã, nhất là sau các phiên đấu giá ở huyện ven đô thị và chưa có giải pháp kiểm soát.

Trường hợp thí điểm cho phép mở rộng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (thương mại, dịch vụ…) làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận, bà Thủy lo ngại sẽ khiến cơn sốt giá đất lây lan, tạo rào cản cho doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng, tiếp cận nguồn lực đất đai.

“Nếu tổ chức, cá nhân chăm chăm mua gom để chuyển thành nhà ở thương mại, giá đất sẽ tăng, tiếp cận đất đai càng khó khăn hơn”, bà nói và đề nghị chỉ nên thí điểm ở đô thị lớn, đang có nhu cầu cao về nhà ở như Hà Nội, TP HCM.

Thời gian qua, nhiều huyện ven Hà Nội nóng về đấu giá đất với giá trúng lên tới 100 triệu đồng một m2, như tại Thanh Oai, Hoài Đức. Các mức giá này gấp 5-6 lần giá khởi điểm.

Ông Hà Sỹ Đồng, Phó chủ tịch thường trực tỉnh Quảng Trị lo lắng thí điểm không hiệu quả sẽ dẫn tới tình trạng đất đai trục lợi, đầu cơ và tích tụ đất đai. Điều này gây ảnh hưởng tiêu cực tới giá bất động sản.

Hệ quả là các dự án phân khúc nhà thương mại phát triển ồ ạt, dư thừa cung và tiền đầu tư bị chôn trong dự án bất động sản, gây lãng phí. Ông Hoàng Minh Hiếu, Ủy ban thường trực Ủy ban Pháp luật, dẫn ví dụ tại Trung Quốc, sau thời kỳ “bung” ồ ạt, họ đang dư 90 triệu căn hộ. Khoảng 20 năm nữa Trung Quốc cũng không tiêu thụ hết số lượng căn hộ này.

“Chỉ nên thí điểm chính sách này tại các đô thị, nơi có nhu cầu nhà ở xã hội lớn để tăng cung, nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân và hạ giá nhà”, ông Hoàng Minh Hiếu góp ý.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, từ nay tới 2025, bình quân mỗi năm Hà Nội, TP HCM thiếu khoảng 50.000 căn hộ. Trong khi số dự án nhà ở thương mại được cấp phép giảm và gặp vướng mắc thủ tục, đất đai chủ yếu ở các địa phương này.

Phó chủ tịch thường trực tỉnh Quảng Trị Hà Sỹ Đồng cũng cho rằng Hà Nội, TP HCM là các thành phố lớn hoặc những địa phương có nhiều dự án vướng mắc, cần ưu tiên các dự án phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường địa phương.

“Cần đảm bảo duy trì diện tích đất lúa ổn định 3,5 triệu ha và tỷ lệ che phủ rừng 42%, do đây là điều kiện bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và an ninh lương thực quốc gia. Thủ tục cũng phải đơn giản, tránh phát sinh cơ chế xin – cho gây khó khăn cho nhà đầu tư”, ông Đồng góp ý.

Theo dự thảo nghị quyết, Chính phủ đề xuất dự án trong diện thí điểm có diện tích đất ở tăng thêm tối đa 30% trong thời kỳ quy hoạch so với hiện trạng sử dụng đất ở. Theo ông Hà Sỹ Đồng, việc đưa ra tiêu chí diện tích này là bước quan trọng, song chưa rõ cơ sở của con số 30% thế nào.

Thẩm tra trước đó, Ủy ban Kinh tế đặt vấn đề phần diện tích đất làm dự án nhà ở thương mại này đã được quy định trong Luật Đất đai hay chưa. Trường hợp không bao gồm, cơ quan thẩm tra cho rằng cần quy định rõ, vì hạn mức diện tích đất tối đa để làm dự án nhà ở thương mại có thể vượt quá 30% phần đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch.

Giải trình tại phiên thảo luận tổ, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết theo Nghị quyết 18 của Trung ương, việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện qua đấu giá quyền sử dụng và đấu thầu.

Vì thế, hình thức nhận chuyển quyền hoặc chuyển mục đích với đất đang sử dụng là hình thức bổ sung và Chính phủ đề xuất tối đa 30% diện tích đất theo phương thức này. 70% diện tích còn lại dự án phải thực hiện qua đấu thầu, đấu giá theo Nghị quyết 18.

Ông Duy nói thêm bản chất việc thí điểm mở rộng đất lần này là để bổ sung hình thức tiếp cận đất đai trong làm nhà ở thương mại.

Trước ý kiến băn khoăn của các đại biểu việc chồng lấn với Luật Đất đai 2024, ông Duy trấn an Chính phủ đã thiết kế thêm điều khoản tránh việc trùng lặp này tại dự thảo nghị quyết. Tức là, trường hợp nào đã được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2024 thì loại trừ phạm vi điều chỉnh bởi nghị quyết này.

Theo chương trình, Quốc hội sẽ thảo luận tại hội trường dự thảo nghị quyết này vào ngày 21/11, thông qua vào cuối kỳ họp thứ 8.

Anh Minh