Olympus Blog

Theo đại diện Masterise Homes, khu Đông TP HCM nhất là TP Thủ Đức, nổi lên như một điểm sáng của thị trường bất động sản trong nhiều năm qua. Hạ tầng đồng bộ, tiềm năng phát triển kinh tế, cùng sự xuất hiện của các dự án đô thị quy mô lớn đã đẩy giá trị địa ốc khu vực này tăng cao, tạo nên sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư và khách hàng.

Khu đông hiện có nguồn cung bất động sản tốt, tập trung vào các dự án cao cấp và hạng sang. Động lực phát triển của khu vực này là hạ tầng giao thông hiện đại như tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), các tuyến đường cao tốc và các cây cầu kết nối liên vùng đến các tỉnh trọng điểm của khu vực phía Nam như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An và Tiền Giang.

“Việc hình thành các đô thị vệ tinh lớn như TP Thủ Đức và bổ sung nguồn cung căn hộ chất lượng cho thị trường không chỉ thu hút cư dân, giúp phân tán dân cư nội thị, định hình lại quy hoạch mà còn là động lực mạnh mẽ cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước”, đại diện Masterise Homes nhận xét.

Nắm bắt lợi thế khu đông, Masterise Homes đã phát triển The Global City thành khu đô thị hiện đại mới của TP HCM. Dự án sở hữu vị trí đắc địa kết nối huyết mạch trung tâm và cao tốc Long Thành – Dầu Giây, cung cấp sản phẩm đa dạng, mang đến hệ thống tiện ích “Live – Work – Play” đáp ứng trải nghiệm dành cho nhiều lứa tuổi, mọi sở thích. Dãy nhà phố thương mại Soho đã hoàn thiện và bàn giao vào cuối năm 2023, chào đón cư dân và hàng trăm thương hiệu gia nhập; liên tục khai trương để phục vụ cư dân nội khu và xung quanh.

Tiếp nối tiến trình phát triển The Global City, Masterise Homes vừa công bố hình ảnh đầu tiên của bộ đôi tòa tháp cao tầng tại dự án này. Với vị trí chiến lược tại giao điểm của đường Đỗ Xuân Hợp và Liên Phường, hai tòa cao ốc thừa hưởng toàn bộ hệ thống tiện ích đẳng cấp của khu đô thị, đồng thời kết nối thuận tiện với hạ tầng giao thông khu vực.

Đại diện Masterise Homes cho biết tháp cao tầng không chỉ đánh dấu sự mở rộng của The Global City ra phân khúc cao tầng mà còn góp phần làm nóng thị trường, đón đầu lợi thế lớn từ sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông trọng điểm trong thời gian tới. Các công trình như tuyến metro số 1, đường Liên Phường, nút giao An Phú… sẽ đồng loạt hoàn thành vào cùng khoảng thời điểm dự án được xây dựng hoặc bàn giao, mang đến sự thuận tiện tối đa cho cư dân.

“Điều này càng gia tăng sức hấp dẫn của dự án, khi nhu cầu về một không gian sống hiện đại, kết nối tốt, với tiện ích hoàn thiện đã sẵn sàng bùng nổ”, đại diện Masterise Homes nói.

Mới đây, đường Liên Phường đoạn từ The Global City qua rạch Mương Kênh để kết nối thẳng ra các đại lộ như Mai Chí Thọ, Võ Nguyên Giáp và tuyến metro số 1 được khởi công. Con đường này dự kiến sẽ hoàn thiện vào 2025, giúp gia tăng giá trị giao thông, giao thương cho khu vực và người dân thành phố.

Với tốc độ đô thị hóa cao, cơ sở hạ tầng đồng bộ, và sự tham gia của các chủ đầu tư lớn, bất động sản khu Đông TP HCM sẽ duy trì sức hút với người mua nhà lẫn nhà đầu tư trong thời gian tới. Sự hội tụ giữa tiện ích cao cấp đã hiện hữu và hạ tầng giao thông đang được nâng cấp là những yếu tố thuận lợi giúp dự án cao tầng tại The Global City trở thành tâm điểm, tạo ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn trong tương lai.

Nhu cầu của thị trường còn cao nhưng quỹ đất phát triển các dự án lớn tại TP HCM đang ngày càng khan hiếm, nguồn cung căn hộ ít. “Cơn khát” nhà ở nhiều khả năng vẫn sẽ tiếp diễn trong năm 2025 khi chỉ có 10.000 căn hộ mở bán mới, con số này chỉ mới bằng một phần ba nhu cầu thị trường. Báo cáo của Batdongsan ghi nhận so với giai đoạn 2013-2016, giá bán chung cư giai đoạn 2023-2026 đã tăng gấp đôi. Cụ thể, giá trung bình năm 2013 khoảng 23 triệu đồng/m2, còn giá trung bình 6 tháng đầu năm 2024 khoảng 45 triệu đồng/m2.

Hoài Phương

TP HCM vừa có quyết định cấm phân lô bán nền trên toàn địa bàn thành phố, trong đó gồm cả 5 huyện ngoại thành là Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi và Nhà Bè. Chủ đầu tư dự án bất động sản phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở mới được phép chuyển nhượng. Thành phố lý giải các huyện ven đều đang tập trung hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc TP HCM, nên cần thống nhất công tác quản lý, tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư, tránh phân biệt giữa các dự án nhà ở thương mại.

Nhiều doanh nghiệp, chuyên gia lo ngại quy định này có thể làm nguồn cung đất nền tại TP HCM khan hiếm, kéo theo những loại hình đất bán lẻ, thổ cư trong dân, các dự án đã phân lô thứ cấp sẽ “té nước theo mưa” tăng giá mạnh.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, tâm lý người Việt vẫn chuộng đất nền. Nếu nguồn cung hạn chế mà nhu cầu cao, trong ngắn hạn có thể xuất hiện khả năng giá tăng mạnh với các thửa đất thổ cư, đất nền có sổ đỏ tại 5 huyện ngoại thành.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, chung quan điểm khi cho rằng việc cấm phân lô sẽ khiến thị trường đất nền TP HCM “chao đảo” giai đoạn đầu vì nguồn cung bị thu hẹp. “Khả năng xuất hiện tình trạng ăn theo sự khan hiếm để thổi giá đất hiện hữu, mức tăng có thể lên 15-20%”, ông nói.

Ở khía cạnh người trong cuộc, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM, lo tác động nhân đôi từ việc bảng giá đất điều chỉnh theo Quyết định 79 (làm giá đất nhiều huyện ngoại thành tăng bình quân từ 10-35 lần) gộp thêm sự khan hiếm nguồn cung do cấm phân lô, giá đất nền vùng ven khả năng tăng 20-30% thời gian tới là khó tránh.

Dẫu vậy theo các chuyên gia, câu chuyện đất nền phân lô trước giờ thường là “cuộc chơi” của nhóm đầu tư, đầu cơ. Diễn biến tăng giá chủ yếu sẽ tác động mạnh đến nhóm này thay vì người có nhu cầu mua đất làm nhà ở thực.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, phân tích về bản chất đất nền không đại diện cho thị trường bất động sản nhà ở, mà dòng sản phẩm này chủ yếu để đầu tư và phụ thuộc vào biên lợi nhuận. Giá đất nền tăng phần lớn qua hoạt động “sang tay” của nhà đầu tư và sẽ khó thổi giá nếu người mua cuối cùng là người ở thực không còn mặn mà.

“Người mua ở thực tại TP HCM có rất nhiều lựa chọn tốt hơn như căn hộ, nhà phố. Vì vậy cuộc chơi tăng giá đất nền ‘đơn phương’ của giới đầu tư sẽ không tác động lớn đến thị trường nhà ở”, ông phân tích.

TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH (Đại học Kinh tế TP HCM), cũng nói người mua để ở sẽ không bị ảnh hưởng nhiều nếu giá đất nền tăng cao.

Theo ông, phân khúc này trước giờ được ưa chuộng vì giá bán đa dạng, dễ giao dịch, nếu giá tăng mạnh, hai yếu tố trên sẽ không còn. Khi đó, người ở thực và nhà đầu tư sẽ đổ về các tỉnh lân cận của thành phố mua.

Trừ những tác động ngắn hạn nêu trên, các chuyên gia cho rằng khi xét về lâu dài, cấm phân lô bán nền sẽ mang lại nhiều lợi ích cho sự phát triển của TP HCM.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương nhận xét ở góc độ quy hoạch, việc cấm này là phù hợp. Bởi khi phát triển dự án nhà ở nào, mục tiêu cuối cùng vẫn là hình thành một cộng đồng dân cư đảm bảo tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ dân sinh, kinh tế… Trong khi đó, các dự án đất nền phân lô vốn không đáp ứng được tiêu chí này mà chỉ góp phần tạo ra những khu dân cư chất lượng sống chưa đảm bảo, ảnh hưởng bộ mặt đô thị.

“Sẽ có phản ứng trái nhiều nhưng đây là chính sách phù hợp cho bài toán quản lý đô thị của TP HCM”, ông Khương nói.

TS Huỳnh Phước Nghĩa cũng nói rằng muốn thúc đẩy tiến trình dãn dân từ nội thành ra ngoại thành, cần quy hoạch xây dựng những khu đô thị lớn, hoàn chỉnh đồng bộ. Do đó, nếu thành phố cho phân lô bán nền tràn lan rất khó để tạo lập quỹ đất triển khai các khu đô thị bài bản, quy mô để thu hút dân cư về ở.

“Cấm làm dự án phân lô bán nền giúp thành phố bảo lưu quỹ đất đủ lớn để thu hút doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vào đầu tư”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Dẫu vậy, các chuyên gia cũng lưu ý cần có những tính toán thận trọng, chi tiết khi quyết định cấm phân lô toàn TP HCM. Về cơ bản quy định này cũng có thể gây ảnh hưởng đến các cá nhân có nhu cầu tách thửa không nhằm mục đích kinh doanh.

Do đó, thành phố nên có quy định rạch ròi, cụ thể cho từng khu vực, trường hợp nào phải cấm hoàn toàn và ngoại lệ nào sẽ được phép. Chẳng hạn với các chủ đầu tư mua đất lớn để phân lô bán thì cấm, còn người dân xin tách thửa đất với mục đích chính đáng (như chia thừa kế, tách thửa cho con, bán một phần đất…) nếu có giấy tờ xác nhận rõ ràng cần cho phép. Tránh việc áp dụng máy móc, gây thiệt hại quyền lợi chính đáng của người dân.

Phương Uyên

Theo nhiều đơn vị nghiên cứu, thị trường văn phòng ghi nhận nhu cầu tăng mạnh của khách thuê trong quý III. Hãng dịch vụ bất động sản JLL cho biết các tòa nhà văn phòng hạng A khu vực trung tâm Thủ đô có mức hấp thụ ròng đạt khoảng 3.000 m2, cho thấy đây vẫn là “khu vực thu hút khách thuê nhất”. Nhu cầu tăng khiến giá thuê duy trì ở ngưỡng cao, khoảng 34 USD mỗi m2 một tháng.

Tương tự, theo đơn vị nghiên cứu Avison Young các tòa nhà văn phòng hạng A khu trung tâm có tỷ lệ lấp đầy lên tới 86%. Với hạng B, giá thuê mỗi tháng khoảng 24 USD mỗi m2, lấp đầy 84%. Hãng dịch vụ tư vấn địa ốc CBRE cũng cho biết diện tích hấp thụ văn phòng tại Hà Nội trong quý III hơn 20.000 m2, lũy kế 9 tháng lên đến 50.000 m2, vượt mức hấp thụ của hai năm trước.

Nhu cầu thuê của khách hàng chủ yếu vẫn là mở rộng và di dời văn phòng, chiếm lần lượt 44% và 42%. Điều này cho thấy thị trường văn phòng cho thuê phục hồi khả quan. Lĩnh vực tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và công nghệ thông tin có nhu cầu thuê cao, lần lượt 36% và 33% tổng diện tích được giao dịch quý này.

Lực cầu lớn, tuy nhiên số lượng tòa văn phòng hạng A ra mắt thị trường thời gian qua không nhiều. Quý II, ba tòa hạng A ra mắt thị trường gồm Vinacomin Tower, Taisei Square Hanoi (quận Cầu Giấy) và Grand Terra (Đống Đa), tổng diện tích đạt hơn 80.400 m2. Giá thuê dao động 17-34 USD một m2 một tháng.

Sang quý III, thị trường có thêm dự án Vinaconex Diamond Tower ở ngã tư Bạch Mai – Minh Khai (quận Hai Bà Trưng) đưa vào hoạt động. Dự án có 20 tầng văn phòng cho thuê, diện tích sàn 47.000 m2, giá thuê khoảng 19,7 USD mỗi m2. Theo đại diện MSH Group, tổng đại lý độc quyền phân phối, giá bán sàn văn phòng tại dự án này dao động 50-55 triệu đồng một m2.

Avison Young đánh giá nhu cầu thuê văn phòng tăng ở khu vực trung tâm có giao thông thuận lợi, nhưng đây không phải nơi còn nhiều quỹ đất trống để phát triển dự án mới. Do đó, những dự án ra mắt thời điểm này được nhiều khách thuê quan tâm, gồm doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước.

Theo CBRE, các tòa nhà văn phòng giá bán cạnh tranh, chính sách thuê linh hoạt có tốc độ lấp đầy tốt hơn so với trung bình thị trường. Kết quả khảo sát gần đây của đơn vị này cho thấy giá thuê là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định gia hạn hợp đồng của 65% người tham gia. Trong khi đó, khoảng một nửa số người được hỏi nói tiết kiệm chi phí, điều khoản thuê tốt là yếu tố tiên quyết ảnh hưởng tới quyết định di dời văn phòng.

Thời gian tới, nguồn cung văn phòng cho thuê được dự báo dồi dào hơn. CBRE cho biết hai năm tới, Hà Nội có hơn 150.000 m2 văn phòng đưa vào hoạt động ở hai phân khúc, tập trung khu vực Tây Hồ Tây.

Còn theo JLL năm 2025, tổng nguồn cung văn phòng hạng A ở trung tâm dự kiến tăng trưởng. Một số dự án có thể ra mắt năm sau như Tiến Bộ Plaza và Gelex 29 Lý Thái Tổ, đóng góp khoảng 29.000 m2. Khu vực ngoài trung tâm có thêm dự án Oriental Plaza ở khu vực Hồ Tây, quy mô 18.000 m2.

Trước nhu cầu về không gian bền vững ngày càng tăng, nhiều chuyên gia cho biết các tòa nhà mới sẽ cần đạt chứng nhận xanh để nâng cao khả năng cạnh tranh. “Ngày càng nhiều tòa nhà văn phòng mới đua nhau trang bị các chứng chỉ xanh và tốt cho sức khỏe để đón khách thuê”, Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho hay.

Ngọc Diễm

UBND TP HCM vừa ban hành Quyết định 100 quy định điều kiện tách, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách với từng loại đất, áp dụng từ hôm nay.

Điểm mới của quyết định này là đã bỏ điều kiện về quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 với thửa đất thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, dân cư hiện hữu; quy hoạch tỷ lệ 1/500 với thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở). Theo đó, điều kiện để tách thửa đất theo quy định mới là cá nhân, tổ chức chỉ cần đảm bảo diện tích tối thiểu (các mức này không đổi so với Quyết định 60 áp dụng từ 2017 đến nay).

Với đất ở khu vực 1 gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú; thửa đất ở hình thành và đất còn lại sau khi tách phải tối thiểu 36 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3 m.

Khu vực 2, gồm các quận 7, 12, Bình Tân, TP Thủ Đức và thị trấn các huyện, thửa đất ở hình thành và còn lại sau khi tách phải tối thiểu 50 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4 m.

Khu vực 3, gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn), thửa đất ở hình thành và còn lại sau khi tách phải tối thiểu 80 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m.

Trường hợp đất nông nghiệp, phải đáp ứng điều kiện là 500 m2 với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác; 1.000 m2 với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.

Việc tách, hợp thửa đất cũng phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Với phần diện tích đất được người sử dụng dùng làm lối đi chung khi tách thửa, TP HCM cho phép các bên thỏa thuận và giao quyền cho UBND quận, huyện, TP Thủ Đức quyết định, đảm bảo yêu cầu phòng cháy, chữa cháy… và được cập nhật vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trước đó, Quyết định 60 vốn bị phản ánh có nhiều vướng mắc, khiến việc tách, hợp thửa của người dân gặp nhiều khó khăn vì căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giải quyết tách thửa. Tại các cuộc góp ý gần đây, điều kiện này cũng bị nhiều ý kiến phản đối bởi cho rằng không phù hợp thực tế, gây khó cho người dân.

Như vậy, các quy định trong quyết định mới này đã phần nào “cởi trói” cho tách thửa ở thành phố.

Từ ngày 1/8, khi Luật Đất đai mới có hiệu lực, các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai phải chờ UBND TP HCM ban hành quyết định mới này thay thế quyết định 60 để giải quyết hồ sơ.

Lê Tuyết

Mới đây, Sun Group công bố giá bán dự án Sun Urban City Hà Nam, từ 24 đến 25 triệu đồng một m2. Theo đại diện chủ đầu tư, ngay tại sự kiện ra mắt ngày 26/10, 93% giỏ hàng đợt 1 đã có chủ.

Mức giá hợp lý với người trẻ

Sự kiện ra mắt căn hộ Sun Urban City Hà Nam có sự xuất hiện của nhiều khách hàng trẻ, có nhu cầu sở hữu nhà riêng nhưng chưa tìm được sản phẩm có mức giá phù hợp. Tuấn Anh (quê Nam Định) đang làm việc cho một công ty công nghệ tại Hà Nội dự định mua một căn studio. Sau khi nhận nhà, Tuấn Anh sẽ chuyển về Hà Nam làm việc từ xa.

“Chán cảnh ở trong phòng trọ chật chội nên khi nghe tin Sun Group công bố giá dự án chỉ 24-25 triệu/m2, tôi đã quyết định bỏ ra hơn 1 tỷ đồng mua nhà. Dự án cũng gần quê nên tôi vừa có nhà riêng, vừa tiện về thăm bố mẹ, lại được sống trong khu đô thị tiện nghi”, Tuấn Anh chia sẻ lý do mua căn hộ Art Residence.

Theo thông tin từ chủ đầu tư, sau 8 tháng đặt mua, căn hộ sẽ được bàn giao cho chủ sở hữu cùng với sổ đỏ.

Savills Việt Nam công bố quý III/2024, giá sơ cấp căn hộ Hà Nội trung bình 69 triệu đồng/m2, tăng 28% theo năm. Nguồn cung căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng/căn đã biến mất hoàn toàn. Nhiều chuyên gia cho rằng giá nhà tại Hà Nội neo ở mức cao, nhiều người trẻ quyết định chuyển về quê hoặc về vùng ven mua nhà với chi phí phù hợp hơn.

Đô thị nghỉ dưỡng cho người thành đạt

Còn với người thành đạt, “đô thị 1001 tiện ích” Sun Urban City Hà Nam hấp dẫn bởi nhiều tiện ích cao cấp. Đây là đô thị nghỉ dưỡng quy mô lớn, cận kề Hà Nội, sở hữu 200 ha cảnh quan cây xanh mặt nước, công viên.

Dự án quy tụ tổ hợp rèn thể chất quy mô với hơn 30 sân pickleball, hệ thống sân bóng rổ, bóng chuyền, tennis, sân bóng đá lớn nhỏ, đường chạy sắc màu… Công trình trọng điểm là nhà thi đấu đa năng của tỉnh – sân chơi của các giải thể thao trong, ngoài nước.

Những người thành đạt sẽ muốn sở hữu căn nhà thứ hai để nghỉ dưỡng, vui chơi cuối tuần, đan xen cho thuê Airbnb, mua tặng con cái khi lập gia đình như một món của hồi môn, đồng thời có thể mua báo hiếu bố mẹ…

Chị Hoàng Ngân, một luật sư ở Phủ Lý, Hà Nam cho biết gia đình chị quyết định đầu tư một căn Art Residence làm ngôi nhà nghỉ dưỡng cuối tuần. Vợ chồng chị có không gian tập luyện thể thao, nghỉ ngơi. Các con có chỗ vui chơi, bơi lội, cắm trại. Bố mẹ chị Hoàng Ngân cũng được chăm sóc sức khỏe với các tiện ích dành cho người lớn tuổi ở Sun Urban City Hà Nam.

Người già được chăm sóc toàn diện

Tiên phong phát triển trung tâm dưỡng lão hiện đại, dịch vụ bác sĩ gia đình chăm sóc sức khỏe 24/7, Sun Urban City còn được ví như “thiên đường sống của người cao tuổi”. Mọi tiện ích dự án đều chăm chút cho lối sống xanh, sống lành mạnh, xem sức khỏe tinh thần – thể chất cư dân là cái gốc của đầu tư. Từ CLB thể thao người cao tuổi, CLB dưỡng lão, các nhà hàng thực dưỡng, phòng khám gia đình Sun Family Clinic 24/7 có bác sĩ riêng…

Đặc biệt, bệnh viện Bạch Mai và Việt Đức cơ sở 2 tại Phủ Lý đang được các cơ quan ban ngành tháo gỡ vướng mắc để đưa vào vận hành. Trong tương lai, đây sẽ là hai nơi chăm sóc sức khỏe cho người dân Hà Nam nói chung và cư dân Sun Urban City nói riêng.

Không chỉ chăm lo sức khỏe cộng đồng, chủ đầu tư Sun Urban City Hà Nam còn kiến tạo cả “hệ tiện ích” mang ý nghĩa tinh thần, tạo nên những góc quen thuộc, như quán nước chè, quầy bán đồ ăn vặt, phiên chợ quê bán sản vật của bà con mạn Hà Nam, Nam Định, Hưng Yên… Sáng dạo bộ công viên, thong dong ghé chợ quê, chuyện trò bên những người bạn đồng niên… chính là “liệu pháp tinh thần” để cộng đồng người cao tuổi thêm vui, khỏe, tích cực.

Cùng với người cao tuổi, trẻ em cũng tìm được nhiều trải nghiệm tại các công viên, khu vui chơi hiện đại, nơi dã ngoại, camping… trong khu đô thị Sun Urban City mỗi dịp cuối tuần và nghỉ hè. “Ở Hà Nội bon chen với tắc đường và bụi mịn, nay con cái đã lớn có cuộc sống riêng, nên hai vợ chồng già muốn được về đây sống thảnh thơi. Cuối tuần lũ trẻ từ Hà Nội chỉ mất 45 phút đi xe là cũng về đây chơi với ông bà”, ông Chiến Thắng – cán bộ hưu trí quận Hoàng Mai, Hà Nội bày tỏ.

Căn hộ Sun Group tại Hà Nam đáp ứng nhu cầu nhiều thế hệ

Yên Chi

Trong 20 nhóm ngành kinh tế (trừ cơ quan, tổ chức quốc tế) được Tổng cục Thống kê khảo sát thu nhập bình quân từ năm 2010 đến nay, lao động ngành tài chính – ngân hàng – bảo hiểm có 10 năm dẫn đầu, vào các giai đoạn 2010-2011 và 2013-2020. Thu nhập nhóm này năm 2010 là 4,8 triệu, và tăng lên 11,5 triệu vào 2023.

Còn theo báo cáo tài chính của các ngân hàng thương mại thuộc VN30 và Agribank, thu nhập bình quân từ lương, thưởng mỗi tháng của một nhân viên ngân hàng tăng từ 21 triệu đồng năm 2014 lên 36 triệu đồng năm 2023, tức mức tăng 6-7% mỗi năm.

“Nhân viên ngân hàng luôn nằm trong nhóm ngành có thu nhập cao nhất, trung bình từ 25 đến 40 triệu đồng mỗi tháng”, bà Nguyễn Thu Trang, Giám đốc thương hiệu Manpower, Manpowergroup Việt Nam – tập đoàn chuyên về tuyển dụng, tư vấn nhân sự, khẳng định.

Dù lương ở mức cao so với mặt bằng chung, gần 10 năm qua, mức tăng thu nhập của nhân viên ngân hàng cũng không theo kịp giá nhà. Theo số liệu từ Savills Việt Nam, giá sơ cấp bình quân giai đoạn năm 2014-2023 của các căn hộ hạng C, B và A lần lượt tăng 11%, 10% và 16% mỗi năm. Mặt bằng giá đi ngang giai đoạn 2015-2017, nhưng sau đó tăng mạnh đã kéo giãn khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà.

Đơn cử, năm 2014, thu nhập trung bình hàng tháng của nhân viên tài chính ngân hàng – nhóm lao động có lương cao nhất – tương đương giá 0,7 m2 căn hộ hạng B, hoặc 1,05 m2 hạng C. Đến năm 2023, mức lương nhóm này chỉ đủ mua 0,5 m2 căn hộ hạng B và 0,72 m2 hạng C.

Dù thu nhập của người dân tăng, việc sở hữu nhà vẫn khó khăn do giá tăng nhanh hơn đáng kể. Theo Báo cáo Lao động việc làm của Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân của một lao động Việt Nam mỗi tháng tăng từ 4,5 triệu đồng năm 2014 lên 7,5 triệu đồng năm 2022 – mức tăng 7% mỗi năm, bằng một nửa so với tốc độ tăng giá sơ cấp của căn hộ.

Đến quý III, với thu nhập trung bình 7,6 triệu đồng mỗi tháng, ước tính một hộ gia đình gồm hai lao động phải dành hoàn toàn 21-23 năm thu nhập để sở hữu một căn hộ diện tích 55-60 m², với điều kiện giá nhà không tăng. Nếu tỷ lệ tiết kiệm ở mức 50% sau khi chi trả sinh hoạt phí, số năm sẽ tăng gấp đôi.

Dữ liệu từ Numbeo – nền tảng thống kê chi phí sống toàn cầu – cho thấy, chỉ số Giá nhà trên thu nhập (HPR) của Việt Nam giữa năm 2024 đạt 22,8 điểm, thuộc nhóm cao nhất Đông Nam Á. Con số này gấp gần ba lần Malaysia và cao hơn nhiều quốc gia phát triển như Nhật Bản, Singapore hay Hàn Quốc.

Chỉ số HPR càng cao, việc sở hữu nhà càng khó khăn. Từ năm 2014, chỉ số HPR của Việt Nam đã tăng 27%, từ mức 17,8 điểm, phản ánh rõ rệt sự chênh lệch giữa tốc độ gia tăng thu nhập và giá nhà. Đồng thời, khả năng chi trả cho khoản vay của người Việt cũng rất thấp, chỉ đạt 0,4 điểm – thấp hơn hầu hết nước Đông Nam Á được thống kê, ngoại trừ Philippines.

Tình trạng này nghiêm trọng hơn ở các thành phố lớn. TP HCM ghi nhận chỉ số HPR lên tới 32,4 điểm, cao hơn 1,4 lần bình quân cả nước. Trong khi đó, khả năng chi trả khoản vay chỉ ở mức 0,3 điểm, phản ánh khó khăn trong tiếp cận nhà ở. Còn tại Hà Nội, chỉ số HPR thấp hơn bình quân cả nước với 20,6 điểm, nhưng vẫn nằm trong nhóm cao của Châu Á.

“Giá nhà đất tăng nhanh hơn nhiều lần mức tăng tiền lương sẽ làm gia tăng nhanh chóng bất bình đẳng thu nhập”, TS Lê Kiên Cường, Trường Đại học Ngân hàng TP HCM, cùng cộng sự đưa ra nhận định trong nghiên cứu năm 2021 Thị trường bất động sản và bất bình đẳng thu nhập tại Việt Nam: Thực trạng và hàm ý chính sách. Theo ông, một số hộ gia đình ngày càng giảm khả năng sở hữu nhà trong tương lai do phải sử dụng tích lũy cho việc thuê nhà.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và S22M tại Savills Việt Nam, cũng cho rằng nếu giá nhà tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập, khoảng cách giàu nghèo sẽ ngày càng lớn. Những người có thu nhập trung bình trở xuống khó tiếp cận nhà ở, dẫn đến hệ lụy nghiêm trọng với sự ổn định của thị trường và xã hội.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cảnh báo, việc giá nhà tăng nhanh, vượt quá thu nhập từ lương, không chỉ tạo áp lực lên an sinh xã hội, mà còn thúc đẩy nạn đầu cơ bất động sản. Dòng tiền đầu cơ thường nằm chờ tăng giá, không đi vào sản xuất kinh doanh, gây tác động xấu đến lạm phát và giá trị đồng tiền.

“Không kìm hãm được chuyện đầu cơ và bất đối xứng giữa các phân khúc nhà ở đã dẫn đến hệ quả tất yếu là đưa thị trường bất động sản hiện nay đến cuối đường hầm”, ông nói.

Ngoài ra, ông Võ cũng chỉ ra thị trường bất động sản có vai trò quan trọng với sản xuất kinh doanh và kinh tế vĩ mô. Thị trường này bấp bênh sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế như những năm gần đây. Thực tế, bài toán về nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của người dân là thách thức của không chỉ riêng Việt Nam. Nhiều thành phố lớn trên thế giới cũng gặp áp lực này khi nhu cầu nhà ở tăng cao do lượng người nhập cư đổ về.

Bà Giang Huỳnh cho biết, tại TP HCM và Hà Nội, nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu. Nguyên nhân một phần từ tắc nghẽn pháp lý trong phê duyệt dự án, làm chậm việc bổ sung nguồn cung mới. Bên cạnh đó, sự gia tăng của giá đất cùng chi phí xây dựng cũng đẩy giá bán nhà đi lên.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM, chỉ số giá xây dựng tại thành phố tăng mạnh từ 103 điểm năm 2020 lên 123 điểm vào năm 2023, so với mức gốc năm 2015. Chi phí đầu vào tăng khiến các chủ đầu tư đặt giá bán đầu ra cao hơn nhằm đảm bảo hiệu quả dự án.

Nhìn vào dữ liệu 2018 đến nay, TS Đinh Thế Hiển cũng nhận thấy thu nhập và giá căn hộ ngày càng bị nới rộng. Theo ông, nguyên nhân một phần do chênh lệch cung cầu giữa các phân khúc cao cấp và bình dân trong thị trường. Các sản phẩm mới được tung ra chưa đáp ứng nhu cầu ở thực do căn hộ hạng sang chiếm tỷ trọng lớn. Bên cạnh đó, nhiều người mua là các nhà đầu tư, muốn đảm bảo khả năng sinh lợi nên liên tục đẩy giá lên cao.

Ông cũng cho rằng, sự hỗn loạn trên thị trường bất động sản một phần do một số địa phương buông lỏng quản lý, đặc biệt là khu vực phía Nam – thị trường bất động sản lớn nhất cả nước.

Theo GS Đặng Hùng Võ, cải cách thuế liên quan bất động sản là điều cần thiết để ổn định thị trường. Trong đó, thuế bất động sản thứ hai sẽ giúp loại trừ phần giá ảo trong sản phẩm do hiện tượng đầu cơ. Để làm được, một trong những giải pháp quan trọng là nâng cấp hạ tầng quản lý về dữ liệu nhằm minh bạch hóa thông tin trên thị trường bất động sản.

“Việc này đòi hỏi một lộ trình cụ thể và cần nghiên cứu đa chiều mới có thể áp dụng thành công”, GS Võ nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển cho rằng cần minh bạch hóa quản lý, thực thi luật mới thông qua các nghị định để ổn định thị trường. Trong đó, vấn đề quan trọng trước mắt là gỡ vướng mắc về pháp lý cho các dự án, để sớm tăng nguồn cung mới.

Nội dung: Đăng Nguyên – Việt Đức
Đồ họa: Hoàng Thanh

Nội dung được nêu tại Quyết định 83 về xác định các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức, cá nhân tự xây nhà, do UBND TP HCM vừa ban hành, có hiệu lực ngày 21/10.

Theo quy định mới này, ngoài các phường, quận, đất đai tại 5 huyện vùng ven gồm Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Nhà Bè cũng không được phân lô, bán nền.

Điều này có nghĩa là dù dự án có hạ tầng kỹ thuật, mục đích được xác định là xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân tự xây, chủ đầu tư cũng không được chuyển nhượng đất nền. Chủ dự án muốn bán, phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở.

Tuy nhiên, chính quyền TP HCM cũng loại trừ những dự án được dùng cho mục đích tái định cư bằng nền đất tại các khu vực xã, thị trấn, huyện. Với các dự án này, chủ đầu tư phải thông báo cho chính quyền bằng văn bản và được giám sát, kiểm tra việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Trước đó, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để bán được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương. Tức là đất đai tại các huyện, xã (đất nông thôn) thuộc 5 huyện ven TP HCM, được phép phân lô bán nền.

Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực từ 1/8), có phạm vi các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới dạng phân lô bán nền đã bị thu hẹp hơn khi phải đảm bảo điều kiện đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III…

Dẫu vậy, Luật mới này vẫn cho phép các xã, thị trấn, huyện còn lại của thành phố (5 huyện ven) căn cứ điều kiện của địa phương, UBND cấp thành phố sẽ xác định các khu vực được lập dự án theo dạng phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà ở, tức là TP HCM được quyền tự quyết cấm hoặc không với những huyện này.

Trước đó, khi lý giải cho đề xuất “cấm” phân lô, bán nền ở 5 huyện ven trên, Sở Xây dựng TP HCM cho rằng việc này để thống nhất công tác quản lý, tránh tình trạng người dân tự xây dựng sai phép, không đảm bảo quy chế quản lý kiến trúc, cũng như tránh phân biệt giữa các dự án nhà ở thương mại trên toàn địa bàn.

Tuy nhiên, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) mới đây cho rằng việc cấm phân lô bán nền ở 5 huyện ven là thiếu cơ sở pháp lý, không phù hợp với quy định của luật hiện hành.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, các khu vực huyện ven này hiện là vùng nông thôn. Nhu cầu được mua bán, chuyển nhượng đất để tự xây nhà ở tại các khu vực này vẫn rất lớn. “Cấm phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà vào lúc này là chưa phù hợp”, ông Châu nói.

Lê Tuyết

Nội dung được nêu tại Quyết định 83 về xác định các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức, cá nhân tự xây nhà, do UBND TP HCM vừa ban hành, có hiệu lực ngày 21/10.

Theo quy định mới này, ngoài các phường, quận, đất đai tại 5 huyện vùng ven gồm Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Nhà Bè cũng không được phân lô, bán nền.

Điều này có nghĩa là dù dự án có hạ tầng kỹ thuật, mục đích được xác định là xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân tự xây, chủ đầu tư cũng không được chuyển nhượng đất nền. Chủ dự án muốn bán, phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở.

Tuy nhiên, chính quyền TP HCM cũng loại trừ những dự án được dùng cho mục đích tái định cư bằng nền đất tại các khu vực xã, thị trấn, huyện. Với các dự án này, chủ đầu tư phải thông báo cho chính quyền bằng văn bản và được giám sát, kiểm tra việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Trước đó, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để bán được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương. Tức là đất đai tại các huyện, xã (đất nông thôn) thuộc 5 huyện ven TP HCM, được phép phân lô bán nền.

Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực từ 1/8), có phạm vi các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới dạng phân lô bán nền đã bị thu hẹp hơn khi phải đảm bảo điều kiện đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III…

Dẫu vậy, Luật mới này vẫn cho phép các xã, thị trấn, huyện còn lại của thành phố (5 huyện ven) căn cứ điều kiện của địa phương, UBND cấp thành phố sẽ xác định các khu vực được lập dự án theo dạng phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà ở, tức là TP HCM được quyền tự quyết cấm hoặc không với những huyện này.

Trước đó, khi lý giải cho đề xuất “cấm” phân lô, bán nền ở 5 huyện ven trên, Sở Xây dựng TP HCM cho rằng việc này để thống nhất công tác quản lý, tránh tình trạng người dân tự xây dựng sai phép, không đảm bảo quy chế quản lý kiến trúc, cũng như tránh phân biệt giữa các dự án nhà ở thương mại trên toàn địa bàn.

Tuy nhiên, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) mới đây cho rằng việc cấm phân lô bán nền ở 5 huyện ven là thiếu cơ sở pháp lý, không phù hợp với quy định của luật hiện hành.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, các khu vực huyện ven này hiện là vùng nông thôn. Nhu cầu được mua bán, chuyển nhượng đất để tự xây nhà ở tại các khu vực này vẫn rất lớn. “Cấm phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà vào lúc này là chưa phù hợp”, ông Châu nói.

Lê Tuyết

Nội dung trên được nêu trong hướng dẫn của Cục Thuế TP HCM mới ban hành. Theo đó, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sẽ được tính trên công thức: tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích trừ tiền sử dụng hoặc thuê đất trước khi chuyển (mức giá này căn cứ vào bảng giá điều chỉnh).

Ví dụ ông A cần chuyển mục đích sử dụng đất cho 100 m2 đất nông nghiệp trên Quốc lộ 50, huyện Bình Chánh sang đất ở. Vậy số tiền sử dụng đất của ông A là (90 triệu – 20 triệu) x 100 = 7 tỷ đồng. Trong đó, 90 triệu là tiền sử dụng đất ở sau khi chuyển đổi tính trên một m2; 20 triệu là tiền sử dụng đất nông nghiệp trước khi chuyển đổi, trên một m2.

Với các trường hợp công nhận quyền sử dụng đất sẽ áp dụng theo Nghị định 103/2024 của Chính phủ. Tuy nhiên, Cục Thuế cũng lưu ý tỷ lệ phần trăm thu tiền sử dụng đất sẽ khác nhau theo từng trường hợp cụ thể tùy thuộc vào thời gian bắt đầu sử dụng, loại đất thực tế và có vi phạm pháp luật sử dụng đất hay không.

Ngoài ra từ ngày 1/8 khi tính thuế đất cho các hộ gia đình, cá nhân sẽ không còn phân biệt giá đất trong, ngoài hạn mức; không xem xét giá trị khu đất lớn hơn 30 tỷ, không còn trường hợp áp dụng giá đất cụ thể (ngoại trừ những người sở hữu đất nông nghiệp trước 1993). Thời hạn sử dụng đất (với đất có thời hạn) sẽ từ 50 năm lên thành 70 năm.

Cũng theo Cục Thuế thành phố, thời điểm tính tiền sử dụng đất với trường hợp chuyển mục đích sử dụng sẽ được tính từ lúc Nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích. Còn thời điểm tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng sẽ là lúc hộ gia đình, cá nhân nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

Đến cuối ngày 30/10, toàn bộ các chi cục thuế trên địa bàn thành phố cũng sẽ tạm dừng nhận hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai trên hệ thống liên thông điện tử, in danh sách hồ sơ đủ điều kiện tiếp nhận trong ngày và ký xác nhận với cơ quan Tài nguyên và Môi trường.

Bảng giá điều chỉnh theo Quyết định 79 của TP HCM sẽ có hiệu lực từ ngày 31/10 đến hết năm 2025. So với dự thảo hồi tháng 7, khung giá đất ở của thành phố có 4.299 tuyến đường đã giảm xuống, 160 tuyến giữ nguyên và 98 đường tăng thêm. Nhìn chung, mức giá mới giảm 20-25% so với dự thảo và tăng 4-38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí. Mức giá mới này được cho là thấp hơn thị trường 25-50%.

Bảng giá đất điều chỉnh được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng, thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bảng giá này cũng được dùng để tính các khoản phí và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai.

Đánh giá tác động của bảng giá đất mới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng mức tăng này sẽ tác động mạnh đến cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, xin chuyển mục đích sử dụng đất, xin tách thửa với đất ở, đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất nhiều hơn nhiều lần so với trước đó.

Ví dụ nền đất 100 m2 của ông A nêu trên, theo bảng giá mới có tiền chuyển mục đích sử dụng đất tăng 3,3 lần; tức trước đây khoảng 2,1 tỷ đồng, giờ lên 7 tỷ đồng.

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH (Đại học Kinh tế TP HCM), cũng đánh giá bảng giá mới sẽ không tác động quá nhiều đến những vùng đất đai đã ổn định như khu vực trung tâm. Nhưng các khu vực vùng ven, mức tăng này sẽ là vấn đề lớn với người dân có thu nhập thấp, chưa kịp thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ phải đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ… cao hơn nhiều.

Hiện TP HCM có 110.090 ha đất nông nghiệp ở 9 địa phương sẽ chịu tác động khi bảng giá đất điều chỉnh áp dụng. Cụ thể, quận 12 (1.133 ha), Tân Phú (27,9 ha), Bình Tân (854 ha), huyện Nhà Bè (4.624,1 ha). Ngoài ra, huyện Củ Chi có 31.127,7 ha đất nông nghiệp, Hóc Môn hơn 5.235 ha), Bình Chánh là 16.555 ha, Cần Giờ và TP Thủ Đức lần lượt hơn 46.975 và 4.558 ha.

Với nhóm chịu tác động từ bảng giá đất mới, Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP HCM cho biết Chính phủ đã giao Bộ Tài chính tham mưu ban hành Nghị định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, trong đó có chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đối với một số trường hợp.

Phương Uyên

Nội dung trên được nêu trong hướng dẫn của Cục Thuế TP HCM mới ban hành. Theo đó, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sẽ được tính trên công thức: tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích trừ tiền sử dụng hoặc thuê đất trước khi chuyển (mức giá này căn cứ vào bảng giá điều chỉnh).

Ví dụ ông A cần chuyển mục đích sử dụng đất cho 100 m2 đất nông nghiệp trên Quốc lộ 50, huyện Bình Chánh sang đất ở. Vậy số tiền sử dụng đất của ông A là (90 triệu – 20 triệu) x 100 = 7 tỷ đồng. Trong đó, 90 triệu là tiền sử dụng đất ở sau khi chuyển đổi tính trên một m2; 20 triệu là tiền sử dụng đất nông nghiệp trước khi chuyển đổi, trên một m2.

Với các trường hợp công nhận quyền sử dụng đất sẽ áp dụng theo Nghị định 103/2024 của Chính phủ. Tuy nhiên, Cục Thuế cũng lưu ý tỷ lệ phần trăm thu tiền sử dụng đất sẽ khác nhau theo từng trường hợp cụ thể tùy thuộc vào thời gian bắt đầu sử dụng, loại đất thực tế và có vi phạm pháp luật sử dụng đất hay không.

Ngoài ra từ ngày 1/8 khi tính thuế đất cho các hộ gia đình, cá nhân sẽ không còn phân biệt giá đất trong, ngoài hạn mức; không xem xét giá trị khu đất lớn hơn 30 tỷ, không còn trường hợp áp dụng giá đất cụ thể (ngoại trừ những người sở hữu đất nông nghiệp trước 1993). Thời hạn sử dụng đất (với đất có thời hạn) sẽ từ 50 năm lên thành 70 năm.

Cũng theo Cục Thuế thành phố, thời điểm tính tiền sử dụng đất với trường hợp chuyển mục đích sử dụng sẽ được tính từ lúc Nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích. Còn thời điểm tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng sẽ là lúc hộ gia đình, cá nhân nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

Đến cuối ngày 30/10, toàn bộ các chi cục thuế trên địa bàn thành phố cũng sẽ tạm dừng nhận hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai trên hệ thống liên thông điện tử, in danh sách hồ sơ đủ điều kiện tiếp nhận trong ngày và ký xác nhận với cơ quan Tài nguyên và Môi trường.

Bảng giá điều chỉnh theo Quyết định 79 của TP HCM sẽ có hiệu lực từ ngày 31/10 đến hết năm 2025. So với dự thảo hồi tháng 7, khung giá đất ở của thành phố có 4.299 tuyến đường đã giảm xuống, 160 tuyến giữ nguyên và 98 đường tăng thêm. Nhìn chung, mức giá mới giảm 20-25% so với dự thảo và tăng 4-38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí. Mức giá mới này được cho là thấp hơn thị trường 25-50%.

Bảng giá đất điều chỉnh được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng, thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bảng giá này cũng được dùng để tính các khoản phí và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai.

Đánh giá tác động của bảng giá đất mới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng mức tăng này sẽ tác động mạnh đến cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, xin chuyển mục đích sử dụng đất, xin tách thửa với đất ở, đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất nhiều hơn nhiều lần so với trước đó.

Ví dụ nền đất 100 m2 của ông A nêu trên, theo bảng giá mới có tiền chuyển mục đích sử dụng đất tăng 3,3 lần; tức trước đây khoảng 2,1 tỷ đồng, giờ lên 7 tỷ đồng.

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH (Đại học Kinh tế TP HCM), cũng đánh giá bảng giá mới sẽ không tác động quá nhiều đến những vùng đất đai đã ổn định như khu vực trung tâm. Nhưng các khu vực vùng ven, mức tăng này sẽ là vấn đề lớn với người dân có thu nhập thấp, chưa kịp thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ phải đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ… cao hơn nhiều.

Hiện TP HCM có 110.090 ha đất nông nghiệp ở 9 địa phương sẽ chịu tác động khi bảng giá đất điều chỉnh áp dụng. Cụ thể, quận 12 (1.133 ha), Tân Phú (27,9 ha), Bình Tân (854 ha), huyện Nhà Bè (4.624,1 ha). Ngoài ra, huyện Củ Chi có 31.127,7 ha đất nông nghiệp, Hóc Môn hơn 5.235 ha), Bình Chánh là 16.555 ha, Cần Giờ và TP Thủ Đức lần lượt hơn 46.975 và 4.558 ha.

Với nhóm chịu tác động từ bảng giá đất mới, Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP HCM cho biết Chính phủ đã giao Bộ Tài chính tham mưu ban hành Nghị định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, trong đó có chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đối với một số trường hợp.

Phương Uyên

TP HCM vừa có quyết định cấm phân lô bán nền trên toàn địa bàn thành phố, trong đó gồm cả 5 huyện ngoại thành là Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi và Nhà Bè. Chủ đầu tư dự án bất động sản phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở mới được phép chuyển nhượng. Thành phố lý giải các huyện ven đều đang tập trung hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc TP HCM. Vì vậy cần thống nhất công tác quản lý, tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư, tránh phân biệt giữa các dự án nhà ở thương mại.

Nhiều doanh nghiệp, chuyên gia lo ngại quy định này có thể làm nguồn cung đất nền tại TP HCM khan hiếm, kéo theo những loại hình đất bán lẻ, thổ cư trong dân, các dự án đã phân lô thứ cấp sẽ “té nước theo mưa” tăng giá mạnh.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, tâm lý người Việt vẫn chuộng đất nền. Nếu nguồn cung hạn chế mà nhu cầu cao, trong ngắn hạn có thể xuất hiện khả năng giá tăng mạnh với các thửa đất thổ cư, đất nền có sổ đỏ tại 5 huyện ngoại thành.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, chung quan điểm khi cho rằng việc cấm phân lô sẽ khiến thị trường đất nền TP HCM “chao đảo” giai đoạn đầu vì nguồn cung bị thu hẹp. “Khả năng xuất hiện tình trạng ăn theo sự khan hiếm để thổi giá đất hiện hữu, mức tăng có thể lên 15-20%”, ông nói.

Ở khía cạnh người trong cuộc, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM, lo tác động nhân đôi từ việc bảng giá đất điều chỉnh theo Quyết định 79 (làm giá đất nhiều huyện ngoại thành tăng bình quân từ 10-35 lần) gộp thêm sự khan hiếm nguồn cung do cấm phân lô, giá đất nền vùng ven khả năng tăng 20-30% thời gian tới là khó tránh.

Dẫu vậy theo các chuyên gia, câu chuyện đất nền phân lô trước giờ thường là “cuộc chơi” của nhóm đầu tư, đầu cơ. Diễn biến tăng giá chủ yếu sẽ tác động mạnh đến nhóm này thay vì người có nhu cầu mua đất làm nhà ở thực.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, phân tích về bản chất đất nền không đại diện cho thị trường bất động sản nhà ở, mà dòng sản phẩm này chủ yếu để đầu tư và phụ thuộc vào biên lợi nhuận. Giá đất nền tăng phần lớn qua hoạt động “sang tay” của nhà đầu tư và sẽ khó thổi giá nếu người mua cuối cùng là người ở thực không còn mặn mà.

“Người mua ở thực tại TP HCM có rất nhiều lựa chọn tốt hơn như căn hộ, nhà phố. Vì vậy cuộc chơi tăng giá đất nền ‘đơn phương’ của giới đầu tư sẽ không tác động lớn đến thị trường nhà ở”, ông phân tích.

TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH (Đại học Kinh tế TP HCM), cũng nói người mua để ở sẽ không bị ảnh hưởng nhiều nếu giá đất nền tăng cao.

Theo ông, phân khúc này trước giờ được ưa chuộng vì giá bán đa dạng, dễ giao dịch, nếu giá tăng mạnh, hai yếu tố trên sẽ không còn. Khi đó, người ở thực và nhà đầu tư sẽ đổ về các tỉnh lân cận của thành phố mua.

Trừ những tác động ngắn hạn nêu trên, các chuyên gia cho rằng khi xét về lâu dài, cấm phân lô bán nền sẽ mang lại nhiều lợi ích cho sự phát triển của TP HCM.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương nhận xét ở góc độ quy hoạch, việc cấm này là phù hợp. Bởi khi phát triển dự án nhà ở nào, mục tiêu cuối cùng vẫn là hình thành một cộng đồng dân cư đảm bảo tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ dân sinh, kinh tế… Trong khi đó, các dự án đất nền phân lô vốn không đáp ứng được tiêu chí này mà chỉ góp phần tạo ra những khu dân cư chất lượng sống chưa đảm bảo, ảnh hưởng bộ mặt đô thị.

“Sẽ có phản ứng trái nhiều nhưng đây là chính sách phù hợp cho bài toán quản lý đô thị của TP HCM”, ông Khương nói.

TS Huỳnh Phước Nghĩa cũng nói rằng muốn thúc đẩy tiến trình dãn dân từ nội thành ra ngoại thành, cần quy hoạch xây dựng những khu đô thị lớn, hoàn chỉnh đồng bộ. Do đó, nếu thành phố cho phân lô bán nền tràn lan rất khó để tạo lập quỹ đất triển khai các khu đô thị bài bản, quy mô để thu hút dân cư về ở.

“Cấm làm dự án phân lô bán nền giúp thành phố bảo lưu quỹ đất đủ lớn để thu hút doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vào đầu tư”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Dẫu vậy, các chuyên gia cũng lưu ý cần có những tính toán thận trọng, chi tiết khi quyết định cấm phân lô toàn TP HCM. Về cơ bản quy định này sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến các cá nhân có nhu cầu tách thửa không nhằm mục đích kinh doanh.

Do đó, thành phố nên có quy định rạch ròi, cụ thể cho từng khu vực, trường hợp nào phải cấm hoàn toàn và ngoại lệ nào sẽ được phép. Chẳng hạn với các chủ đầu tư mua đất lớn để phân lô bán thì cấm, còn người dân xin tách thửa đất với mục đích chính đáng (như chia thừa kế, tách thửa cho con, bán một phần đất…) nếu có giấy tờ xác nhận rõ ràng cần cho phép. Tránh việc áp dụng máy móc, gây thiệt hại quyền lợi chính đáng của người dân.

Phương Uyên