Olympus Blog

TP HCM vừa có quyết định cấm phân lô bán nền trên toàn địa bàn thành phố, trong đó gồm cả 5 huyện ngoại thành là Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi và Nhà Bè. Chủ đầu tư dự án bất động sản phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở mới được phép chuyển nhượng. Thành phố lý giải các huyện ven đều đang tập trung hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc TP HCM. Vì vậy cần thống nhất công tác quản lý, tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư, tránh phân biệt giữa các dự án nhà ở thương mại.

Nhiều doanh nghiệp, chuyên gia lo ngại quy định này có thể làm nguồn cung đất nền tại TP HCM khan hiếm, kéo theo những loại hình đất bán lẻ, thổ cư trong dân, các dự án đã phân lô thứ cấp sẽ “té nước theo mưa” tăng giá mạnh.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, tâm lý người Việt vẫn chuộng đất nền. Nếu nguồn cung hạn chế mà nhu cầu cao, trong ngắn hạn có thể xuất hiện khả năng giá tăng mạnh với các thửa đất thổ cư, đất nền có sổ đỏ tại 5 huyện ngoại thành.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, chung quan điểm khi cho rằng việc cấm phân lô sẽ khiến thị trường đất nền TP HCM “chao đảo” giai đoạn đầu vì nguồn cung bị thu hẹp. “Khả năng xuất hiện tình trạng ăn theo sự khan hiếm để thổi giá đất hiện hữu, mức tăng có thể lên 15-20%”, ông nói.

Ở khía cạnh người trong cuộc, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM, lo tác động nhân đôi từ việc bảng giá đất điều chỉnh theo Quyết định 79 (làm giá đất nhiều huyện ngoại thành tăng bình quân từ 10-35 lần) gộp thêm sự khan hiếm nguồn cung do cấm phân lô, giá đất nền vùng ven khả năng tăng 20-30% thời gian tới là khó tránh.

Dẫu vậy theo các chuyên gia, câu chuyện đất nền phân lô trước giờ thường là “cuộc chơi” của nhóm đầu tư, đầu cơ. Diễn biến tăng giá chủ yếu sẽ tác động mạnh đến nhóm này thay vì người có nhu cầu mua đất làm nhà ở thực.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, phân tích về bản chất đất nền không đại diện cho thị trường bất động sản nhà ở, mà dòng sản phẩm này chủ yếu để đầu tư và phụ thuộc vào biên lợi nhuận. Giá đất nền tăng phần lớn qua hoạt động “sang tay” của nhà đầu tư và sẽ khó thổi giá nếu người mua cuối cùng là người ở thực không còn mặn mà.

“Người mua ở thực tại TP HCM có rất nhiều lựa chọn tốt hơn như căn hộ, nhà phố. Vì vậy cuộc chơi tăng giá đất nền ‘đơn phương’ của giới đầu tư sẽ không tác động lớn đến thị trường nhà ở”, ông phân tích.

TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH (Đại học Kinh tế TP HCM), cũng nói người mua để ở sẽ không bị ảnh hưởng nhiều nếu giá đất nền tăng cao.

Theo ông, phân khúc này trước giờ được ưa chuộng vì giá bán đa dạng, dễ giao dịch, nếu giá tăng mạnh, hai yếu tố trên sẽ không còn. Khi đó, người ở thực và nhà đầu tư sẽ đổ về các tỉnh lân cận của thành phố mua.

Trừ những tác động ngắn hạn nêu trên, các chuyên gia cho rằng khi xét về lâu dài, cấm phân lô bán nền sẽ mang lại nhiều lợi ích cho sự phát triển của TP HCM.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương nhận xét ở góc độ quy hoạch, việc cấm này là phù hợp. Bởi khi phát triển dự án nhà ở nào, mục tiêu cuối cùng vẫn là hình thành một cộng đồng dân cư đảm bảo tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ dân sinh, kinh tế… Trong khi đó, các dự án đất nền phân lô vốn không đáp ứng được tiêu chí này mà chỉ góp phần tạo ra những khu dân cư chất lượng sống chưa đảm bảo, ảnh hưởng bộ mặt đô thị.

“Sẽ có phản ứng trái nhiều nhưng đây là chính sách phù hợp cho bài toán quản lý đô thị của TP HCM”, ông Khương nói.

TS Huỳnh Phước Nghĩa cũng nói rằng muốn thúc đẩy tiến trình dãn dân từ nội thành ra ngoại thành, cần quy hoạch xây dựng những khu đô thị lớn, hoàn chỉnh đồng bộ. Do đó, nếu thành phố cho phân lô bán nền tràn lan rất khó để tạo lập quỹ đất triển khai các khu đô thị bài bản, quy mô để thu hút dân cư về ở.

“Cấm làm dự án phân lô bán nền giúp thành phố bảo lưu quỹ đất đủ lớn để thu hút doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vào đầu tư”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Dẫu vậy, các chuyên gia cũng lưu ý cần có những tính toán thận trọng, chi tiết khi quyết định cấm phân lô toàn TP HCM. Về cơ bản quy định này sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến các cá nhân có nhu cầu tách thửa không nhằm mục đích kinh doanh.

Do đó, thành phố nên có quy định rạch ròi, cụ thể cho từng khu vực, trường hợp nào phải cấm hoàn toàn và ngoại lệ nào sẽ được phép. Chẳng hạn với các chủ đầu tư mua đất lớn để phân lô bán thì cấm, còn người dân xin tách thửa đất với mục đích chính đáng (như chia thừa kế, tách thửa cho con, bán một phần đất…) nếu có giấy tờ xác nhận rõ ràng cần cho phép. Tránh việc áp dụng máy móc, gây thiệt hại quyền lợi chính đáng của người dân.

Phương Uyên

TP HCM dự kiến cấm phân lô bán nền tại 5 huyện, gồm Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Nhà Bè. Chủ đầu tư có đất tại các khu vực này phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở mới được sang nhượng.

Góp ý với thành phố, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng đề xuất trên thiếu cơ sở pháp lý, không phù hợp với quy định của luật hiện hành.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 1/8) quy định cấm phân lô bán nền với đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Với các khu vực còn lại, địa phương sẽ xác định các khu vực được lập dự án theo phân lô, bán nền cho cá nhân tự xây nhà ở.

Với quy định này, TP HCM là đô thị đặc biệt. Theo đó, 22 quận huyện và một thành phố (TP Thủ Đức) sẽ không được phép lập dự án để phân lô bán nền. Còn 5 huyện ven là Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ với 5 thị trấn và 58 xã trực thuộc vẫn là khu vực nông thôn, thuộc thẩm quyền quyết định của thành phố.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA các khu vực huyện ven này hiện là vùng nông thôn. Nhu cầu được mua bán, chuyển nhượng đất để tự xây nhà ở tại các khu vực này vẫn rất lớn. “Cấm phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà vào lúc này là chưa phù hợp”, ông Châu nói, kiến nghị thành phố xem lại việc cấm triển khai dự án phân lô bán nền tại 5 huyện ven.

Ngoài ra, Hiệp hội này cũng đề xuất thành phố sớm có quy định chi tiết các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở được làm dự án phân lô bán nền tại các xã (không gồm thị trấn) thuộc 5 huyện theo đúng thẩm quyền, quy định pháp luật.

Trước đó, Sở Xây dựng TP HCM giải thích việc cấm phân lô bán nền tại 5 huyện ven nhằm thống nhất quản lý, tránh tình trạng người dân tự xây dựng nhà sai phép, không đảm bảo quy chế quản lý kiến trúc.

Song thành phố cũng kiến nghị các Bộ Tư pháp, Xây dựng hướng dẫn các vấn đề liên quan việc phân lô bán nền đất có hạ tầng kỹ thuật tại dự án ở các xã, thị trấn thuộc 5 huyện ngoại thành. Theo đó các xã, thị trấn, huyện của Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Nhà Bè của TP HCM có được xem là “các khu vực còn lại” thuộc thẩm quyền quyết định của UBND thành phố hay không. Hiện thành phố vẫn chưa nhận được văn bản hướng dẫn giải quyết vấn đề này.

Ngoài TP HCM đang dự kiến, một số địa phương như Bình Dương đã quyết định về khu vực đất cấm phân lô bán nền trên địa bàn.

Phương Uyên

Trong báo cáo thị trường mới đây, Bộ Xây dựng cho biết tình hình triển khai dự án nhà ở xã hội trên cả nước vẫn chậm. Quý III không ghi nhận dự án nào hoàn thành toàn bộ, chỉ có một dự án mới bàn giao một toà với 200 căn thuộc Khu đô thị mới An Vân Dương, TP Huế.

Quý này cũng chỉ có 4 dự án khởi công xây dựng với gần 2.100 căn. Trong đó, TP HCM có một dự án vừa động thổ của Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành với gần 1.500 căn. Còn Hà Nội không có dự án nào được khởi công hay xây dựng.

Tính cả giai đoạn từ 2021 đến nay, cả nước có 79 dự án hoàn thành với hơn 42.400 căn, đạt khoảng 10% chỉ tiêu đến năm 2025 trong đề án xây một triệu căn nhà ở xã hội. Ngoài ra, 131 dự án đã khởi công, dự kiến cung ứng gần 112.000 căn.

Về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, ngoài 4 ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước, hiện có thêm TP Bank, VPBank, MBBank và Techcombank tham gia với số tiền 5.000 tỷ đồng mỗi ngân hàng, nâng tổng nguồn vốn hỗ trợ lãi suất lên 140.000 tỷ đồng. Sau hơn một năm triển khai, giải ngân gói vay này vẫn rất thấp, gần 1,5%, tức khoảng 1.783 tỷ đồng. Trong số này khoảng 1.633 tỷ cho chủ đầu tư tại 15 dự án, còn lại là người mua nhà.

Theo đề án đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn nhà xã hội, mục tiêu trong giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn. Riêng năm nay, Chính phủ đặt mục tiêu hoàn thành xây dựng khoảng 130.000 căn. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho biết “khó hoàn thành chỉ tiêu trên trong năm 2024” tại hội nghị sơ kết 6 tháng đầu năm 2024.

Đầu tuần này, Quốc hội đã thảo luận ở hội trường báo cáo của đoàn giám sát, dự thảo Nghị quyết về quản lý thị trường bất động sản và nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023. Trong báo cáo, Đoàn giám sát đánh giá việc triển khai đề án xây một triệu căn nhà xã hội chưa đạt yêu cầu, đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu. Nhiều địa phương có nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng kết quả triển khai hạn chế so với mục tiêu tại đề án xây một triệu căn nhà xã hội đến 2025.

Đơn cử, Hà Nội phải xây 18.700 căn đến 2025, nhưng mới có 3 dự án được khởi công (1.700 căn), đạt 9% chỉ tiêu. TP HCM cần xây 26.200 căn đến 2025 song hiện đạt khoảng 19% mục tiêu, gần 5.000 căn. Tương tự, Đà Nẵng cũng mới đạt 43% với 2.750 căn tại 5 dự án.

Thậm chí, một số địa phương không có dự án nhà xã hội nào được khởi công từ 2021 đến nay, như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Long An, Quảng Ngãi…

Đoàn giám sát Quốc hội cho rằng Bộ Xây dựng là cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm trước Chính phủ về kết quả phát triển nhà ở xã hội chưa đạt chỉ tiêu. Bởi Bộ này chưa đảm bảo vai trò xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà xã hội để cập nhật trên Cổng thông tin điện tử, khiến việc phát triển, xét duyệt đối tượng gặp khó khăn, chưa minh bạch trong quản lý.

Để gỡ khó về nguồn vốn tín dụng, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu gói tín dụng mới trị giá 30.000 tỷ đồng cho nhà xã hội trong tháng 10. Gói này có nguồn từ phát hành trái phiếu Chính phủ và ngân sách địa phương ủy thác, khác với gói 120.000 tỷ đồng đang triển khai lấy từ các ngân hàng thương mại.

Ngọc Diễm

Dự báo này được Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra trong bản tin mới đây. Từ tháng 8, các phiên đấu giá đất tại vùng ven Hà Nội đã gây xôn xao thị trường, trong đó lô cao nhất ở huyện Thanh Oai trúng hơn 100 triệu đồng một m2, huyện Hoài Đức 133 triệu đồng.

Theo VARS, các cơ quan chức năng đã vào cuộc nhưng diễn biến những phiên gần đây vẫn không thay đổi, thậm chí giá trúng tiếp tục tăng. Đơn cử hôm 19/10, phiên đấu giá 27 thửa đất tại Hà Đông ghi nhận mức trúng cao nhất hơn 262 triệu đồng một m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Lô thấp nhất cũng trúng với mức 133 triệu đồng một m2. Phiên đấu giá sau đó vài ngày tại huyện Thường Tín cũng kéo dài 16 giờ, lô trúng cao nhất gần 53 triệu một m2.

Lý giải nguyên nhân của tình trạng này, Hội môi giới cho rằng mức giá khởi điểm vẫn rất thấp (chỉ có thể thay đổi khi Hà Nội ban hành bảng giá đất mới). Đồng thời, do nhu cầu về bất động sản, nhất là các sản phẩm đảm bảo về pháp lý như đất đấu giá của người dân rất lớn.

Cùng với đó, các khu vực như Hoài Đức cũng có tiềm năng phát triển đô thị, hạ tầng giao thông tạo ra sự kỳ vọng lớn cho nhà đầu tư về việc có thể tăng giá trong dài hạn. Ngoài ra, theo VARS còn do mục đích “thổi giá”, tạo mặt bằng giá “ảo” làm căn cứ để đẩy giá cho các lô đất có liên quan nhằm trục lợi.

“Người trúng đấu giá có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh lý do. Và việc họ đẩy giá khi nguồn cung khan hiếm là điều không thể tránh khỏi”, Hiệp hội này nêu.

Trong khi đó, việc quy chụp các hành vi này là đầu cơ, thổi giá cũng chỉ xuất phát một cách cảm tính, bởi Việt Nam chưa có văn bản luật nào làm căn cứ xử lý. Đồng thời, việc cá nhân trúng đấu giá nhưng không nộp đủ tiền trong 120 ngày chỉ bị mất tiền cọc được đánh giá vẫn khá nhẹ.

Trên cơ sở này, VARS dự báo kỷ lục mới tại các phiên đấu giá đất sắp tới khả năng được thiết lập và dần trở thành “chuyện thường ngày”. Các phiên đấu giá sẽ tiếp tục ghi nhận mức trúng cao bởi sức nóng của thị trường địa ốc Hà Nội và tâm lý đầu cơ, kỳ vọng tăng giá bất động sản được duy trì.

Để giải quyết tình trạng này, giảm thiểu tối đa tình trạng đầu cơ, VARS đưa ra nhiều kiến nghị, trong đó Nhà nước cần biện pháp mạnh tay hơn với các trường hợp trúng đấu giá nhưng “sang tay” ngay trong thời gian ngắn. Mức phạt bỏ cọc cũng cần được xét cao hơn. Đơn vị này cho rằng vấn đề nút thắt nguồn cung cũng phải được sớm giải quyết, nhất là với các dự án đang bị vướng mắc về pháp lý.

Trong phiên thảo luận tại kỳ họp Quốc hội hôm 28/10, GS Hoàng Văn Cường, nguyên Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế quốc dân, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội đề xuất bổ sung quy định người tham gia đấu giá phải chứng minh năng lực về tài chính để mua được tài sản đó. Việc chứng minh thông qua khoản tiền gửi ngân hàng hoặc các tài sản khác và phải cam kết nếu bỏ cọc sẽ bị xử lý.

Còn ông Dương Văn Phước, Chánh Văn phòng Đoàn Quảng Nam đề nghị tăng tiền đặt cọc theo từng vòng đấu, theo lũy tiến để buộc người đấu giá phải cân nhắc khi bỏ cọc. Bên cạnh đó, ông đề xuất cấm doanh nghiệp tiếp tục đấu giá trên các lĩnh vực họ từng bỏ cọc.

Anh Tú

Theo đó, đơn vị phát triển dự án Gem Park Hải Phòng – đã điều chỉnh quy trình phục vụ và bán hàng sau thời gian nghiên cứu thị trường, lắng nghe ý kiến đóng góp. Mục tiêu hướng đến là mang đến trải nghiệm tốt nhất cho khách hàng, đồng thời khẳng định chất lượng dịch vụ ngay từ những ngày đầu dự án ra mắt.

Ông Jo Inyeob – Phó Giám đốc dự án cho biết công ty đã đặt câu hỏi làm thế nào để mỗi khách hàng khi đến đây, đều có trải nghiệm cao cấp và sang trọng, từ thiết kế đến dịch vụ. Gem Park là dự án tiên phong trong hành trình đổi mới của N.H.O, áp dụng những tiêu chuẩn sống của Hàn Quốc, được điều chỉnh để phù hợp với nhu cầu đa dạng của cư dân Hải Phòng.

“Văn phòng bán hàng và căn hộ mẫu của Gem Park là nơi khách hàng có thể trải nghiệm trọn vẹn những giá trị mà chúng tôi mang đến”, ông Jo Inyeob nói.

Bao quanh văn phòng là cây xanh, mang đến cảm giác thư thái. Đặc biệt, các loài cây lá trang trí tại nhà mẫu đều được lựa chọn kỹ càng, mang ý nghĩa tốt lành và may mắn.

Bên trong là không gian tiếp khách bài trí theo phong cách nhẹ nhàng, trang nhã thường thấy ở các khách sạn. Với không gian này, những cuộc nói chuyện giữa khách hàng và nhân viên kinh doanh cũng dễ chịu, thoải mái hơn. Từ đó, mong muốn của khách hàng được lắng nghe một cách triệt để, nhằm đưa ra những giải pháp tối ưu.

Trong lúc tìm hiểu về dự án, khách hàng còn thưởng thức các loại thức uống và bánh ngọt từ xứ sở Kim Chi tại quầy phục vụ thiết kế theo phong cách Hàn Quốc hiện đại.

Đội ngũ chuyên viên kinh doanh tại Gem Park được đào tạo bài bản, chuyên nghiệp, luôn sẵn sàng hỗ trợ và tư vấn tận tâm, giúp khách hàng lựa chọn căn hộ ưng ý nhất. Phong cách phục vụ chu đáo, nhiệt tình nhưng không kém phần tinh tế, nhẹ nhàng tạo ấn tượng tốt đẹp và cảm giác thoải mái cho khách hàng.

“Để kiến tạo hành trình tối ưu cùng những trải nghiệm tốt nhất cho khách hàng, bộ phận dịch vụ nơi đây đã nhiều lần giả lập một khách hàng bình thường, bước vào căn nhà mẫu, sẽ có những thói quen nào, nhìn vào đâu, lựa chọn loại nước nào”, Phó giám đốc dự án cho biết.

Hai căn hộ mẫu thiết kế với phong cách khác nhau, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng. Căn hộ hai phòng ngủ hướng đến phong cách tối giản, hiện đại, tích hợp công nghệ thông minh, phù hợp với khách hàng trẻ tuổi, năng động. Căn hộ ba phòng ngủ trang bị nội thất cao cấp, lựa chọn kỹ lưỡng từ các thương hiệu nổi tiếng thế giới, hướng đến những khách hàng trung niên yêu thích nghệ thuật và lối sống phương Tây.

Khu vực ghế ngồi sắp xếp hợp lý, tạo không gian mở, thoáng đãng, kết nối hài hòa với cảnh quan bên ngoài. Khách hàng có thể vừa thưởng thức tách trà thơm ngon, vừa chiêm ngưỡng khung cảnh xanh mát, yên bình, tận hưởng những phút giây thư giãn thoải mái.

Sự thay đổi toàn diện về quy trình phục vụ, không gian trải nghiệm tại dự án Gem Park là kết quả của sự nỗ lực đến từ chủ đầu tư cùng 7 đối tác phân phối chiến lược bao gồm Smartland, Mai Việt Land, Indochine, Tùng Bách Land, Sài Gòn Group, Seal Properties và VHomes.

Chia sẻ về cơ hội hợp tác cùng dự án, đại diện một sàn giao dịch chia sẻ, chất lượng sản phẩm và tiềm năng phát triển của Gem Park là điểm cộng. Bên cạnh đó, chính sách bán hàng minh bạch, chính sách hỗ trợ hấp dẫn cùng cam kết đồng hành và phát triển từ chủ đầu tư là yếu tố quan trọng giúp dễ dàng giới thiệu dự án đến khách hàng.

Chương trình đào tạo bài bản của N.H.O về quy trình phục vụ chuẩn mực, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp đã giúp đội ngũ chuyên viên kinh doanh tại Gem Park tự tin hơn trong công việc, góp phần nâng cao hiệu quả bán hàng và xây dựng hình ảnh chuyên nghiệp cho dự án.

Anh Hà Minh, một Giám đốc Kinh doanh cho biết chương trình của N.H.O đã giúp hoàn thiện kỹ năng, kiến thức và phong cách phục vụ, tự tin mang đến cho khách hàng những trải nghiệm tốt nhất. Những ngày qua, anh Hà Minh cùng với đồng nghiệp đã có nhiều ngày làm việc chung, từ chụp ảnh chuyển đổi phong cách, họp mặt đại lý, thảo luận phương án bán hàng…

Sự thay đổi tại Gem Park không chỉ nâng tầm trải nghiệm cho khách hàng mà còn góp phần định hình xu hướng mới cho thị trường bất động sản Hải Phòng. Với nỗ lực không ngừng nghỉ, Gem Park hứa hẹn sẽ tiếp tục kiến tạo những giá trị bền vững, khẳng định vị thế là dự án đáng sống bậc nhất thành phố Cảng.

Yên Chi

Hai năm trở lại đây, nguồn cung dự án chung cư ở Hà Nội liên tục sụt giảm khiến giá bán tăng phi mã, bất chấp nền kinh tế còn khó khăn. Nhưng 9 tháng đầu năm, hơn 19.000 căn hộ mới đổ bộ thị trường, “chấm dứt chu kỳ khan hiếm nhà ở tại Hà Nội”, theo nhận định của đơn vị nghiên cứu CBRE. Tuy nhiên, trái với mong mỏi của những người đang muốn mua nhà, giá bán không giảm mà còn xuất hiện nhiều mốc kỷ lục mới. Thậm chí những cơn sốt đất lan cả khu vùng ven.

Giá bán tăng vọt dù nguồn cung đã cải thiện đang tạo ra nghịch lý bất thường cho thị trường nhà ở.

Nguồn cung cải thiện về số nhưng kém đa dạng do “co cụm” ở một vài dự án, chủ đầu tư dẫn đến giá bán liên tục tăng, theo chuyên gia.

Ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property, người đã quan sát thị trường địa ốc gần 15 năm – đánh giá năm 2024 có những diễn biến giống với giai đoạn 2014-2015, khi các luật mới liên quan bất động sản được thông qua. Nhưng 10 năm trước, nguồn cung căn hộ không chỉ cải thiện về số lượng mà còn tăng tính đa dạng, giúp thị trường nhanh chóng lấy lại nhịp phục hồi.

Khi đó, liên tiếp các dự án nhà ở phân khúc bình dân, trung cấp ra mắt, trải đều ở các quận, huyện, do nhiều chủ đầu tư phát triển, cả tư nhân và doanh nghiệp vốn nhà nước. Thậm chí hàng chục chủ đầu tư tay ngang hoặc mới thành lập cũng vào “đường đua”.

Trong khi đó, từ đầu năm đến nay, nguồn cung mới ra mắt thị trường Hà Nội chủ yếu là các phân khu tiếp theo của khu đô thị hoặc dự án có quỹ đất chuyển nhượng thứ cấp, tập trung ở phía Tây và phía Đông thành phố. Còn số lượng dự án được phê duyệt mới vẫn “trên đầu ngón tay”. Thị trường thiếu tính cạnh tranh khiến giá bán khó giảm, theo ông Toản.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết phần lớn dự án mở bán mới nằm trong đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã neo cao. Chủ đầu tư khi tung ra sản phẩm mới sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực, nên những tòa mới khó có mức thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh.

Chung cư mới giá cao vẫn bán chạy nên chủ đầu tư càng khó giảm giá khi tung dự án mới, một giám đốc đơn vị chuyên phát triển dự án căn hộ tại phía Tây cho biết. Kể từ khi thị trường bắt đầu lao dốc vào cuối năm 2022, chung cư trở thành điểm đến của dòng tiền đầu tư vì đáp ứng nhu cầu ở thực rất lớn, tạo dòng tiền cho thuê. Cùng đó, nhiều kênh tài chính thời gian qua có diễn biến bấp bênh càng thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển vào phân khúc an toàn, thanh khoản tốt như chung cư.

Vị này cho hay, trước khi công bố giá bán chính thức, chủ đầu tư sẽ tung giá rumor (giá dự kiến để đo lường mức độ quan tâm) và các sàn bắt đầu chạy booking (đặt chỗ trước) trong khoảng 1-3 tháng. Giá rumor được chủ đầu tư tham khảo và tính toán từ mặt bằng giá phân khu, dự án ra mắt trước đó và xung quanh để đảm bảo thu hút nhiều người mua, đặc biệt là nhóm đầu tư.

Vị này dẫn chứng, đầu quý II, một dự án quy mô khoảng 2.200 căn hộ tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm của chủ đầu tư Singapore tung giá rumor từ 66 triệu đồng một m2. Mức này được đánh giá khá cao so với mặt bằng xung quanh nhưng nhận hơn 4.000 đặt chỗ. Đến khi ra mắt chính thức, giá bán dự án đã tăng lên hơn 70 triệu đồng một m2. Đến quý III, giai đoạn hai của dự án tiếp tục ra mắt với giá tăng 20% so với giai đoạn một. Dự kiến giai đoạn ba của dự án ra mắt vào cuối năm sẽ tăng giá thêm 5% so với giai đoạn hai.

“Mỗi một dự án ra mắt sẽ ‘cắm’ một mốc giá cho khu vực. Điều này lý giải khu vực phía Tây và phía Đông – khu vực tập trung nhiều dự án mới thời gian qua – lập mặt bằng mới”, vị này nhận định.

Giá nhà tăng, một phần có tác động từ hoạt động găm hàng, đầu cơ để đẩy giá của một số sàn giao dịch và môi giới. Ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết trong bối cảnh nhu cầu đầu tư dâng cao, giỏ hàng mới khi mở bán còn bị một số sàn giao dịch và môi giới “cộng thêm giá” khi giao dịch với khách hàng. Số tiền chênh này không cố định mà phụ thuộc sức nóng của thị trường, có thể 5-20% giá bán.

Ông dẫn chứng tại một dự án thấp tầng ở tỉnh Hưng Yên, vào thời điểm thị trường sôi động, ngoài giá bán của chủ đầu tư khoảng 7-8 tỷ đồng một căn, khách mua còn phải trả thêm tiền chênh khoảng 750 triệu đồng, tương đương 10%. Tuy nhiên, khi thị trường hạ nhiệt, khoản chênh này cũng giảm xuống còn 250 triệu đồng.

Cùng đó, một số chủ đầu tư cũng góp phần đẩy giá nhà ở bằng cách “đưa ra giá chào bán cao”, nâng mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn mức trung bình các dự án bất động sản. Tại khu vực chỉ có số ít, thậm chí một dự án mở bán, chủ đầu tư có thể nâng giá để thu lợi, do không có cạnh tranh và giá tham chiếu.

Tương tự, Chủ tịch HoREA cũng cho biết có trường hợp dự án theo mục tiêu ban đầu là nhà ở bình dân hoặc trung cấp, sau đó lại được chủ đầu tư chuyển sang phân khúc cao hơn, thậm chí “thổi phồng” là nhà ở cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Điều này, theo ông, làm tăng tình trạng đầu cơ, găm giữ, làm méo mó thị trường và tiêu tốn nguồn lực lớn của xã hội.

Chi phí đầu tư, xây dựng, nhân công tăng cao là một nguyên nhân khách quan khiến giá dự án mới ngày càng đắt. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng thực tế các khoản chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, quản lý đều leo thang trong hai năm qua. Ông Châu dẫn số liệu của Bộ Xây dựng về chỉ số giá xây dựng công trình nhà ở cả nước năm 2023 đã tăng gần 3% so với năm 2022 và tăng 13% so với 2020. Chưa kể, quá trình phát triển một dự án nhà ở thương mại còn phát sinh những khoản không tên để dự phòng. Giá trị các khoản dự phòng không hề nhỏ, do không hợp lệ nên không được tính vào chi phí đầu tư.

“Tuy nhiên khoản này chủ đầu tư vẫn tính vào giá bán và người mua nhà phải gánh chịu”, ông Châu cho hay.

Một số ý kiến cho rằng sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bảng giá đất điều chỉnh cũng khiến giá dự án mới tăng cao. Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA cho rằng bảng giá đất điều chỉnh chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án hiện nay được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư. Do đó, những dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã ra sổ, gồm phần lớn dự án, phân khu mở bán thời gian qua, sẽ không chịu tác động của bảng giá mới.

Dù vậy, ông Châu nói bảng giá đất điều chỉnh có thể tạo tâm lý ăn theo, kích đẩy thị trường khi doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân. Điều này có thể khiến giá nhà tăng. Chủ tịch HoREA cho rằng cần có biện pháp kiểm soát giới “đầu nậu”, cò đất tránh tình trạng lợi dụng việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh để thổi giá đất nhằm trục lợi bất chính.

Theo các chuyên gia, ngoài việc tháo gỡ pháp lý các dự án hiện hữu, hy vọng tăng nguồn cung nhà ở đang được đặt vào nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất làm dự án nhà thương mại vừa được Chính phủ trình Quốc hội. Ông Lê Hoàng Châu, cho rằng dự thảo nghị quyết nếu được thông qua sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư, doanh nghiệp được tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận tự nguyện, “thuận mua vừa bán” giữa người dân và doanh nghiệp, không xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.

“Phương thức thỏa thuận sẽ góp phần tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở thương mại, từ đó góp phần kéo giảm giá nhà”, ông Châu cho hay.

Ngọc Diễm

Hai năm trở lại đây, nguồn cung dự án chung cư ở Hà Nội liên tục sụt giảm khiến giá bán tăng phi mã, bất chấp nền kinh tế còn khó khăn. Nhưng 9 tháng đầu năm, hơn 19.000 căn hộ mới đổ bộ thị trường, “chấm dứt chu kỳ khan hiếm nhà ở tại Hà Nội”, theo nhận định của đơn vị nghiên cứu CBRE. Tuy nhiên, trái với mong mỏi của những người đang muốn mua nhà, giá bán không giảm mà còn xuất hiện nhiều mốc kỷ lục mới. Thậm chí những cơn sốt đất lan cả khu vùng ven.

Giá bán tăng vọt dù nguồn cung đã cải thiện đang tạo ra nghịch lý bất thường cho thị trường nhà ở.

Nguồn cung cải thiện về số nhưng kém đa dạng do “co cụm” ở một vài dự án, chủ đầu tư dẫn đến giá bán liên tục tăng, theo chuyên gia.

Ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property, người đã quan sát thị trường địa ốc gần 15 năm – đánh giá năm 2024 có những diễn biến giống với giai đoạn 2014-2015, khi các luật mới liên quan bất động sản được thông qua. Nhưng 10 năm trước, nguồn cung căn hộ không chỉ cải thiện về số lượng mà còn tăng tính đa dạng, giúp thị trường nhanh chóng lấy lại nhịp phục hồi.

Khi đó, liên tiếp các dự án nhà ở phân khúc bình dân, trung cấp ra mắt, trải đều ở các quận, huyện, do nhiều chủ đầu tư phát triển, cả tư nhân và doanh nghiệp vốn nhà nước. Thậm chí hàng chục chủ đầu tư tay ngang hoặc mới thành lập cũng vào “đường đua”.

Trong khi đó, từ đầu năm đến nay, nguồn cung mới ra mắt thị trường Hà Nội chủ yếu là các phân khu tiếp theo của khu đô thị hoặc dự án có quỹ đất chuyển nhượng thứ cấp, tập trung ở phía Tây và phía Đông thành phố. Còn số lượng dự án được phê duyệt mới vẫn “trên đầu ngón tay”. Thị trường thiếu tính cạnh tranh khiến giá bán khó giảm, theo ông Toản.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết phần lớn dự án mở bán mới nằm trong đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã neo cao. Chủ đầu tư khi tung ra sản phẩm mới sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực, nên những tòa mới khó có mức thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh.

Chung cư mới giá cao vẫn bán chạy nên chủ đầu tư càng khó giảm giá khi tung dự án mới, một giám đốc đơn vị chuyên phát triển dự án căn hộ tại phía Tây cho biết. Kể từ khi thị trường bắt đầu lao dốc vào cuối năm 2022, chung cư trở thành điểm đến của dòng tiền đầu tư vì đáp ứng nhu cầu ở thực rất lớn, tạo dòng tiền cho thuê. Cùng đó, nhiều kênh tài chính thời gian qua có diễn biến bấp bênh càng thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển vào phân khúc an toàn, thanh khoản tốt như chung cư.

Vị này cho hay, trước khi công bố giá bán chính thức, chủ đầu tư sẽ tung giá rumor (giá dự kiến để đo lường mức độ quan tâm) và các sàn bắt đầu chạy booking (đặt chỗ trước) trong khoảng 1-3 tháng. Giá rumor được chủ đầu tư tham khảo và tính toán từ mặt bằng giá phân khu, dự án ra mắt trước đó và xung quanh để đảm bảo thu hút nhiều người mua, đặc biệt là nhóm đầu tư.

Vị này dẫn chứng, đầu quý II, một dự án quy mô khoảng 2.200 căn hộ tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm của chủ đầu tư Singapore tung giá rumor từ 66 triệu đồng một m2. Mức này được đánh giá khá cao so với mặt bằng xung quanh nhưng nhận hơn 4.000 đặt chỗ. Đến khi ra mắt chính thức, giá bán dự án đã tăng lên hơn 70 triệu đồng một m2. Đến quý III, giai đoạn hai của dự án tiếp tục ra mắt với giá tăng 20% so với giai đoạn một. Dự kiến giai đoạn ba của dự án ra mắt vào cuối năm sẽ tăng giá thêm 5% so với giai đoạn hai.

“Mỗi một dự án ra mắt sẽ ‘cắm’ một mốc giá cho khu vực. Điều này lý giải khu vực phía Tây và phía Đông – khu vực tập trung nhiều dự án mới thời gian qua – lập mặt bằng mới”, vị này nhận định.

Giá nhà tăng, một phần có tác động từ hoạt động găm hàng, đầu cơ để đẩy giá của một số sàn giao dịch và môi giới. Ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết trong bối cảnh nhu cầu đầu tư dâng cao, giỏ hàng mới khi mở bán còn bị một số sàn giao dịch và môi giới “cộng thêm giá” khi giao dịch với khách hàng. Số tiền chênh này không cố định mà phụ thuộc sức nóng của thị trường, có thể 5-20% giá bán.

Ông dẫn chứng tại một dự án thấp tầng ở tỉnh Hưng Yên, vào thời điểm thị trường sôi động, ngoài giá bán của chủ đầu tư khoảng 7-8 tỷ đồng một căn, khách mua còn phải trả thêm tiền chênh khoảng 750 triệu đồng, tương đương 10%. Tuy nhiên, khi thị trường hạ nhiệt, khoản chênh này cũng giảm xuống còn 250 triệu đồng.

Cùng đó, một số chủ đầu tư cũng góp phần đẩy giá nhà ở bằng cách “đưa ra giá chào bán cao”, nâng mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn mức trung bình các dự án bất động sản. Tại khu vực chỉ có số ít, thậm chí một dự án mở bán, chủ đầu tư có thể nâng giá để thu lợi, do không có cạnh tranh và giá tham chiếu.

Tương tự, Chủ tịch HoREA cũng cho biết có trường hợp dự án theo mục tiêu ban đầu là nhà ở bình dân hoặc trung cấp, sau đó lại được chủ đầu tư chuyển sang phân khúc cao hơn, thậm chí “thổi phồng” là nhà ở cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Điều này, theo ông, làm tăng tình trạng đầu cơ, găm giữ, làm méo mó thị trường và tiêu tốn nguồn lực lớn của xã hội.

Chi phí đầu tư, xây dựng, nhân công tăng cao là một nguyên nhân khách quan khiến giá dự án mới ngày càng đắt. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng thực tế các khoản chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, quản lý đều leo thang trong hai năm qua. Ông Châu dẫn số liệu của Bộ Xây dựng về chỉ số giá xây dựng công trình nhà ở cả nước năm 2023 đã tăng gần 3% so với năm 2022 và tăng 13% so với 2020. Chưa kể, quá trình phát triển một dự án nhà ở thương mại còn phát sinh những khoản không tên để dự phòng. Giá trị các khoản dự phòng không hề nhỏ, do không hợp lệ nên không được tính vào chi phí đầu tư.

“Tuy nhiên khoản này chủ đầu tư vẫn tính vào giá bán và người mua nhà phải gánh chịu”, ông Châu cho hay.

Một số ý kiến cho rằng sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bảng giá đất điều chỉnh cũng khiến giá dự án mới tăng cao. Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA cho rằng bảng giá đất điều chỉnh chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án hiện nay được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư. Do đó, những dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã ra sổ, gồm phần lớn dự án, phân khu mở bán thời gian qua, sẽ không chịu tác động của bảng giá mới.

Dù vậy, ông Châu nói bảng giá đất điều chỉnh có thể tạo tâm lý ăn theo, kích đẩy thị trường khi doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân. Điều này có thể khiến giá nhà tăng. Chủ tịch HoREA cho rằng cần có biện pháp kiểm soát giới “đầu nậu”, cò đất tránh tình trạng lợi dụng việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh để thổi giá đất nhằm trục lợi bất chính.

Theo các chuyên gia, ngoài việc tháo gỡ pháp lý các dự án hiện hữu, hy vọng tăng nguồn cung nhà ở đang được đặt vào nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất làm dự án nhà thương mại vừa được Chính phủ trình Quốc hội. Ông Lê Hoàng Châu, cho rằng dự thảo nghị quyết nếu được thông qua sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư, doanh nghiệp được tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận tự nguyện, “thuận mua vừa bán” giữa người dân và doanh nghiệp, không xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.

“Phương thức thỏa thuận sẽ góp phần tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở thương mại, từ đó góp phần kéo giảm giá nhà”, ông Châu cho hay.

Ngọc Diễm

Một tuần qua, sau khi UBND TP HCM công bố bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng 4-38 lần (chưa nhân hệ số K) so với bảng giá cũ, rất đông người dân đến các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở Gò Vấp, Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, quận 12, TP Thủ Đức… làm thủ tục liên quan nhà đất.

TP HCM cho biết sẽ áp dụng các quy định chuyển tiếp giúp đảm bảo quyền lợi của người dân. Các trường hợp nộp hồ sơ liên quan đất đai trước thời điểm bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực (31/10) vẫn được tính thuế phí theo bảng giá cũ của Quyết định 02.

Ghi nhận của VnExpress hôm nay cho thấy dù trời mưa, khu vực tiếp nhận và trả hồ sơ đất đai tại một số quận, huyện vẫn rất nhộn nhịp và đông đúc. Tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức, hơn 16h, khu vực tiếp nhận hồ sơ vẫn chật kín người chờ nộp. Tình trạng tương tự cũng diễn ra với các huyện Củ Chi, Bình Chánh, quận 12…

Chị Nguyễn Thảo Nhi (quận Tân Phú), người vừa xin cấp số đỏ cho căn nhà trên đường Lê Ngã, nói từ 22/10 phải liên hệ với bên môi giới, nhờ đẩy nhanh thời gian hoàn thành hồ sơ để nộp.

“Nếu nộp tiền sử dụng đất theo mức mới, chi phí sẽ tăng gấp 4 lần. Rất may tôi đã nộp hồ sơ trước khi bảng giá điều chỉnh có hiệu lực, chứ không cũng chẳng biết lấy đâu ra tiền để chuyển đổi”, chị Nhi chia sẻ.

Chị Hương (TP Thủ Đức) cho biết mấy năm trước đi chuyển mục đích sử dụng 250 m2 đất nông nghiệp lên thổ cư nhưng kinh tế khó khăn nên đã xin ghi nợ tiền sử dụng đất. Khi nghe tin về bảng giá đất mới, chị vội vay mượn tiền đi đóng vì sợ để qua tháng, tiền sử dụng đất sẽ tăng từ 1,2 tỷ lên 4,5 tỷ đồng.

Anh Nguyễn Văn Chiến, nhân viên công ty dịch vụ tư vấn nhà đất, cầm cùng lúc 4 bộ hồ sơ chờ nộp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Gò Vấp. Theo anh, từ tháng 10 đã nộp xong 16 bộ hồ sơ cho khách hàng ở Gò Vấp, quận 12 và Hóc Môn, chủ yếu chuyển mục đích sử dụng, cấp sổ đỏ và có cả sang nhượng đất. Hiện tại, bên anh vẫn còn chục bộ hồ sơ đang chờ xong khâu công chứng để kịp nộp về quận trước ngày 31/10.

“Khi nghe tin hết tháng này sẽ áp dụng giá đất mới, nhiều người tá hỏa chạy hồ sơ ở các phòng công chứng để kịp nộp, tránh đóng thuế phí cao hơn 2-3 lần”, anh Chiến nói.

Tình trạng này cũng từng diễn ra từ ngày 1/8 khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, rất đông người dân đã đi nộp hồ sơ. Lúc đó TP HCM chưa ban hành bảng giá điều chỉnh cũng như chưa có hướng dẫn về cách tính thuế đất, càng khiến lượng hồ sơ bị tắc nghẽn ở các quận huyện.

Báo cáo từ Cục thuế TP HCM cho biết từ ngày 1/8 đến 27/8, cơ quan này tồn đọng hơn 8.800 hồ sơ chờ xử lý liên quan nghĩa vụ tài chính. Trong đó có 364 hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất, 277 hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, 5.448 hồ sơ chuyển nhượng bất động sản và 2.737 hồ sơ không phát sinh đến nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ…). Lượng hồ sơ tồn đọng, bị treo này chưa được giải quyết do cơ quan thuế vẫn chờ hướng dẫn cách tính mới, khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103 có hiệu lực từ 1/8.

Sau đó, UBND TP HCM cho phép sử dụng bảng giá đất hiện hành để tính thuế, lượng hồ sơ trên mới được xử lý hết. Hiện cơ quan thuế cho biết số hồ sơ đất đai mới phát sinh tăng khá nhanh.

Bảng giá điều chỉnh theo Quyết định 79 vừa ban hành sẽ có hiệu lực từ ngày 31/10 đến hết năm 2025. So với dự thảo hồi tháng 7, khung giá đất ở của thành phố có 4.299 tuyến đường đã được giảm xuống, 160 tuyến giữ nguyên và 98 đường tăng thêm. Nhìn chung, mức giá mới giảm 20-25% so với dự thảo và tăng 4-38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí. Mức giá mới này được cho là thấp hơn thị trường 25-50%.

Bảng giá đất điều chỉnh được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng, thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bảng giá này cũng được dùng để tính các khoản phí và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai.

Đánh giá tác động của bảng giá đất mới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng mức tăng này sẽ tác động mạnh đến cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, xin chuyển mục đích sử dụng đất, xin tách thửa với đất ở, đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất nhiều hơn nhiều lần so với trước đó.

Ví dụ, tiền sử dụng đất cần đóng để xin cấp sổ cho một căn hộ 150 m2 tại quận Bình Thạnh theo Quyết định 02 là khoảng 1,5 tỷ đồng. Còn theo bảng giá đất điều chỉnh sẽ hơn 8 tỷ đồng (tăng 6 lần). Hay một nền đất 100 m2 trên đường Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh) theo bảng giá mới sẽ có tiền chuyển mục đích sử dụng đất tăng 2,4 lần; tức trước đây khoảng 2,1 tỷ đồng, giờ lên hơn 5 tỷ đồng.

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH (Đại học Kinh tế TP HCM), cũng đánh giá bảng giá mới sẽ không tác động quá nhiều đến những vùng đất đai đã ổn định như khu vực trung tâm. Nhưng các khu vực vùng ven, mức tăng này sẽ là vấn đề lớn với người dân có thu nhập thấp, chưa kịp thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ phải đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ… cao hơn nhiều.

Hiện TP HCM có 110.090 ha đất nông nghiệp ở 9 địa phương sẽ chịu tác động khi bảng giá đất điều chỉnh áp dụng. Cụ thể, quận 12 (1.133 ha), Tân Phú (27,9 ha), Bình Tân (854 ha), huyện Nhà Bè (4.624,1 ha). Ngoài ra, huyện Củ Chi có 31.127,7 ha đất nông nghiệp, Hóc Môn hơn 5.235 ha), Bình Chánh là 16.555 ha, Cần Giờ và TP Thủ Đức lần lượt hơn 46.975 và 4.558 ha.

Với nhóm đối tượng chịu tác động từ bảng giá đất mới, Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP HCM cho biết Chính phủ đã giao Bộ Tài chính tham mưu ban hành Nghị định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, trong đó có chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đối với một số trường hợp.

Phương Uyên

Cách đây hơn chục năm, gia đình chị Minh Anh mua một căn hộ mới 2 phòng ngủ, diện tích 75 m2 tại một dự án nằm trên đường Phúc Xa, khu đô thị Xa La, Hà Đông. Giá khi đó là 970 triệu đồng, tức khoảng 13 triệu đồng một m2.

Giai đoạn đó, với tài chính trên dưới 1 tỷ đồng, người mua chung cư có khá nhiều lựa chọn căn hộ rộng tối thiểu 60 m2 với loạt dự án ở Hoài Đức, Hà Đông như Văn Phú, Sông Nhuệ, The Spark, Xuân Mai Tower, Xa La hay ở Hoàng Mai như Kim Văn Kim Lũ, HH Linh Đàm.

Đây cũng được coi là thời kỳ hoàng kim của căn hộ bình dân (hay còn gọi là nhà giá rẻ, vừa túi tiền). Bởi theo CBRE Việt Nam, năm 2014, căn hộ dưới 35 triệu đồng đứng đầu nguồn cung mới ra thị trường, chiếm xấp xỉ 40%.

Thậm chí đến năm 2016, nhà giá rẻ vẫn tạo nên cơn sốt thanh khoản ở cả Hà Nội và TP HCM. Khi đó, tại một số dự án ở Hà Nội, do nhu cầu của người mua quá lớn, chủ đầu tư còn phải tổ chức bốc thăm hay chênh giá hàng chục triệu sau mỗi đợt tung hàng mới ra thị trường.

Tuy nhiên, hiện tại, số tiền 1 tỷ đồng có thể chỉ đủ để sở hữu một nửa diện tích căn hộ dạng studio (rộng 28 – 32 m2) tại các dự án mới. Theo khảo sát của VnExpress tại một khu đô thị phía Tây nằm ngoài vành đai 3, các căn dạng này đang được chào bán trên thị trường sơ cấp 1,6-2 tỷ đồng, còn chung cư 1 phòng ngủ +1 (diện tích 43-48 m2) có giá thấp nhất cũng từ 2,4-2,5 tỷ đồng.

Thực tế, nguồn cung căn hộ với giá quanh mức 1 tỷ đồng tại Hà Nội đã có dấu hiệu suy giảm trong giai đoạn 2018-2020. Từ năm 2020 đến nay, thủ đô gần như “tuyệt chủng” chung cư thương mại giá rẻ.

Năm đó, nguồn cung căn hộ mới ở đột ngột giảm một nửa so với 2 năm trước, xuống mức dưới 18.000 căn, trong đó nhà trung cấp (35-60 triệu đồng một m2) lại có đến hơn 13.000 căn. Đây cũng chính là thời điểm mở đầu cho giai đoạn các doanh nghiệp không còn mặn mà với việc phát triển nhà bình dân và dần bước vào cuộc đua thiết lập mặt bằng giá mới.

Tình trạng này xuất hiện từ nhiều nguyên nhân như giá đất, chi phí xây dựng tăng, kéo giá bán đi lên. Và quan trọng nhất là nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý kéo dài, làm nguồn cung ngày càng khan hiếm, khiến giá nhà tăng tại các dự án mới.

Tiếp sau nhà giá rẻ, đến đầu năm 2022, căn hộ 2 phòng ngủ với giá khoảng 2 tỷ đồng cũng bắt đầu khan hiếm và biến mất cả ở khu vực huyện ven Hà Nội vào năm 2023. Thời điểm đó, thị trường sơ cấp thiết lập mặt bằng giá bình quân 46 triệu đồng mỗi m2. Tương ứng một căn hộ rộng 60 m2 cũng phải có giá từ gần 2,8 tỷ đồng.

Dù căn hộ mới tầm tiền này đã biến mất từ 2 năm trước, đến nay, nó vẫn là loại hình phần đông người dân có thể đáp ứng nhu cầu tài chính. Theo một khảo sát gần đây của VnExpress, hơn một nửa trong số 3.100 người tham gia trả lời rằng chỉ có khả năng mua nhà dưới 2 tỷ đồng.

Tình trạng lệch pha trên thị trường căn hộ ngày càng trầm trọng hơn khi 9 tháng đầu năm nay, nhà cao cấp (giá 60-120 triệu đồng một m2) phủ sóng gần 70% tổng nguồn cung trên thị trường. Từ cuối quý II năm nay, sau cơn sốt chung cư, giá căn hộ mới dưới 50 triệu đồng một m2 gần như vắng bóng tại Hà Nội. Đơn giá này hiện chỉ tồn tại các dự ở vùng lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hà Nam.

Điều này khiến việc mua chung cư mới, 2 phòng ngủ với giá 3 tỷ đồng hiện nay cũng bất khả thi. Thậm chí số tiền này còn không đủ sở hữu căn studio tại một dự án vừa được ra mắt tại huyện Đông Anh. Chủ đầu tư dự án này công bố mức giá thăm dò cho các căn hộ studio (diện tích 30,5-31 m2) từ 3,26 tỷ đến 3,68 tỷ đồng

Với 3 tỷ đồng, người dân hiện chỉ có thể mua căn hộ mới dạng 1 phòng ngủ + 1 hoặc studio trong các đại đô thị phía Tây, phía Đông hoặc căn hộ cũ tại một số huyện ven Hà Nội.

Như vậy, chỉ trong hơn 4 năm, các loại căn hộ phù hợp với túi tiền của người dân như 1 tỷ, 2 tỷ và cả 3 tỷ đồng đã lần lượt biến mất. Diễn biến này cũng trùng khớp với đà tăng giá mạnh mẽ của thị trường căn hộ Hà Nội từ 2020 đến nay.

Theo dữ liệu của CBRE, đến hết quý III, bình quân giá bán căn hộ sơ cấp (chưa gồm VAT, phí bảo trì) đã đạt đến 64 triệu đồng một m2, tăng 3 lần so với 10 năm trước. Tuy nhiên, giá sản phẩm này chỉ thực sự biến động mạnh từ năm 2020, với biên độ tăng gần 100%. So với TP HCM, mức tăng trong giai đoạn này của Hà Nội gấp 4 lần.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Hà Nội cho biết từ 2019 trở về trước, giá chung cư ở Hà Nội không biến động mạnh, chỉ tăng trung bình 10% mỗi năm. Theo bà, giá căn hộ tăng mạnh chỉ trong một thời gian ngắn bởi nhiều lý do, trong đó, chung cư trở nên quen thuộc hơn với người dân ở Hà Nội. Đồng thời, thị trường nhà ở cũng có thêm sự tham gia các doanh nghiệp có tiềm lực, chủ đầu tư nước ngoài giúp thị trường phát triển hơn. Ngoài ra, các dự án mới ra mắt từ đầu năm đến cũng đều nằm trong các đại đô thị đã có sẵn mặt giá cao.

Tương tự, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đánh giá định kiến đầu tư chung cư là tiêu sản đã được phá bỏ nhờ giá mua bán tăng không ngừng. Trong bối cảnh các sản phẩm như bất động sản nghỉ dưỡng đổ vỡ, đất nền nhiều nơi “đứng bánh”, chung cư lại có thể tạo ra dòng tiền cho thuê đều đặn hàng tháng với mức cao hơn gửi tiết kiệm, tiềm năng tăng giá

Bà Phạm Thị Miền, Đại diện VARS cho rằng phân khúc căn hộ vừa qua cũng đã dẫn dắt thị trường khi liên tục thiết lập mặt bằng giá mới với cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Gần đây, các dự án căn hộ có mức giá đến 80-90 triệu đồng một m2 nhưng vẫn bán chạy.

Còn theo lãnh đạo một công ty chuyên tư vấn phát triển dự án ở phía Bắc, cuộc chơi trên thị trường nhà ở 10 năm trước có đa dạng chủ đầu tư hơn, trong đó nhiều dự án nhà giá rẻ, vừa túi tiền đến từ các công ty có vốn đầu tư nhà nước hay doanh nghiệp tầm trung, thậm có cả doanh nghiệp trái ngành.

Trong khi đó, những năm gần đây thị trường gần như chỉ đón thêm dự án từ vài chủ đầu tư có tiềm lực và cũng định vị ở phân khúc sản phẩm cao. Doanh nghiệp nước ngoài tham gia thị trường cũng phải thông qua M&A quỹ đất, đội thêm chi phí nên không thể thiết lập giá sản phẩm ở mức thấp nhằm đảm bảo biên lợi nhuận.

Tình trạng lệch pha này khó có thể sớm cải thiện khi loạt dự án cao cấp, hạng sang tiếp tục đổ bộ thị trường. Mức giá 100 triệu đồng một m2 hiện nay không xa lạ với thị trường chung cư Hà Nội như vài năm trước. Thậm chí, một số dự án căn hộ cũng được chủ đầu tư thiết lập mức giá đến mốc 200 triệu đồng một m2 – cao ngang ngửa biệt thự liền kề ở vùng ven.

Nhiều đơn vị nghiên cứu dự báo nguồn chung cư Hà Nội có thể tăng mạnh trở lại từ năm sau. Trong hai năm tới, thị trường này có thể đón gần 50.000 căn hộ mới, chủ yếu từ khu vực phía Tây và Đông. Tuy nhiên, nhà bình dân, nhà vừa túi tiền vẫn sẽ thiếu vắng khi phân khúc cao cấp vẫn có thể duy trì tỷ trọng khoảng 70% trong tổng nguồn cung mới.

Anh Tú – Ngọc Diễm